楼市重磅！四大行通告！事关存量房贷利率 调整规则是什么？怎么操作？

　　存量首套住房贷款利率下调的落地文件发出一星期后，国有大行纷纷跟进，明确究竟操作细则。

　　截至发稿，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行已先后发布了《关于存量首套个人住房贷款利率调整的通告》《关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的通告》《关于开展存量首套住房贷款利率调整的通告》和《关于明确存量首套住房贷款利率调整有关究竟事项的通告》，对调整范围、调整规则、申请方式、调整时间等关键细节给出明确指引。

　　问题一：哪些个人住房贷款可以调？

　　从时间上来看，四大行的调整范围均为2023年8月31日及以前。

　　从用途来看——

　　工行规定：购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款；

　　农行规定：已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

　　中行规定：已发放和已签订合同但尚未发放的商业性个人住房贷款，且符合以下两个条件之一的：1）个人住房贷款发放时套数性质为首套住房贷款；2）个人住房贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策；

　　建行规定：已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款；贷款发放或签订合同时，不符合首套住房标准，但当前借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

　　在究竟情形上，工行明确了何为“首套个人住房贷款”，包括：

　　1.原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷；

　　2.房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；

　　3.房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的；

　　4.其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。

　　农行则明确了“实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款”，包括：

　　1.房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的。

　　2.房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的。

　　3.其他满足房屋所在城市首套住房贷款利率标准的存量房贷。对于当地政府目前尚未明确是否执行“认房不认贷”政策的城市，可待当地政策确定后按照《通知》及本通告内容执行。

　　工行在通告中还特别提出，原则上应为按月足额偿还本息的正常类个人住房贷款，如贷款当前处于不良状态，须客户归还积欠本金及利息后再申请调整利率。

　　问题二：调整规则是什么？

　　确定当前新发放贷款利率水平，从时间来看，四大行均规定了三种情形：

　　1、2019年10月7日（含）前发放的，并且已按中国人民银行通告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款——

　　工行：最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行；

　　农行：利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。LPR转换后的利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整；

　　中行：如当地首套住房贷款利率政策下限高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR加0个基点），如贷款利率低于LPR则不调整；

　　建行：调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。

　　2、2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款——