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黄金赛道下的物业行业 “马太效应”渐显

2021-05-17 11:23:32来源:每日经济新闻

文章导读
黄金赛道下的物业行业 “马太效应”渐显...

  2020年新冠疫情突袭,对不少行业造成巨大影响,但物业服务行业却凭借着稳健的现金流,以及在抗击疫情中勇挑重任的出色表现,行业价值被市场及社会重新认识。 

  近几年,物业服务企业得到资本市场青睐,已有44家物业服务企业成功上市,其中港股40家,A股4家。截至目前,除鑫苑服务外,已有43家物业服务企业发布2020年度业绩报告。整体来看,这些上市物业服务企业在管理规模、盈利能力和成长潜力等方面均表现出前所未有的发展韧性。 

  那么,各家上市物业服务企业在行业处于什么样的位置?龙头企业与中小企业的表现有何差异?疫情之下,企业各项指标是否受到影响?

  为此,《每日经济新闻》记者对43家已发布2020年财报的物业服务企业的年报进行梳理后,推出“2020物业服务上市企业龙虎榜”,榜单涉及在管面积规模、面积增速、第三方面积、净利率、增值服务、每股盈利等六大方面。 

  市值再创新高 

  房企扎堆分拆物业板块赴港上市,在近两年已不是新鲜事。特别是在2020年,物业企业上市规模再创新高。中指研究院数据显示,去年共有18家物业服务企业成功上市,既有市值低于10亿港元的小物业公司,也有头部物企。其中,17家在香港联交所,1家在深交所。 

  进入2021年,已有包括世纪金源服务、德信服务等在内的16家物业服务企业提交了招股书或通过聆讯,此外还有多家企业在准备上市。 

  除上市数量创下新高外,物企服务企业通过资本市场所获资金也创下了新记录。去年,上市物企通过IPO从香港资本市场融资约695.37亿港元,远超之前历年的融资金额总和。具体来看,2020年新上市物企中募集金额前五的分别为华润万象生活122.6亿港元、世茂服务约110亿港元、融创服务78.59亿港元、恒大物业69亿港元、金科服务约57.38亿港元,合计募集约437.57亿港元,占去年18家上市物企募集总金额的62%。 

  得益于资本市场的认可和行业快速发展,多数企业价值被市场热捧,千亿级别物业服务上市企业数量也实现了突破,从年初的0家上升为3家,分别是碧桂园服务、恒大物业和华润万象生活,碧桂园服务更是在今年3月冲破2000亿港元的高市值;市值在300亿~1000亿港元的有5家,100亿~300亿港元的有7家。 

  此外,2020年全年股价上涨的企业超过20家,其中表现最为亮眼的是永升生活服务,2020年年末较年初股价涨幅高达223.6%,紧随其后的银城生活服务涨幅为202.1%。 

  在此背景下,一众头部物业企业如华润万象生活、碧桂园服务等,享受到了资本市场赋予的更高估值:华润万象生活市盈率高达109.2倍,融创服务市盈率达107.0倍,碧桂园服务市盈率达74.2倍。贝壳研究院数据显示,截至今年4月15日,物业行业总体样本公司的市盈率均值为31.51倍,明显高于港股的平均市盈率(14倍)。 

  截至2020年12月31日,港股上市的38家物业服务企业中,市盈率平均值为38倍,与新兴高科技行业的估值旗鼓相当。而同期,恒生指数市盈率平均值仅为10.8倍。 

  市场集中度加速 

  行业发展的现阶段,规模仍是企业发展的第一诉求。2020年,在港上市物业服务企业的在管面积均值为1.1亿平方米,同比增速接近50%,同比2019年提升了15.2个百分点。从合约面积看,在港上市物业服务企业2020年的合约面积均值为1.8亿平方米,同比增长率约28.6%。 

  其中,在管面积突破3亿平方米的企业共5家,分别为碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、彩生活及恒大物业,企业数量较上年增加了4家;TOP3企业在管面积均值达4.36亿平方米,较2019年增加约31.8%;共15家物企在管面积突破1亿平方米,相比2019年实现翻倍增长。 

  此外,包括碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活服务在内的头部物企在管面积平均增长量为0.92亿平方米,显著领跑其他物企,展现了强劲的拓展能力;而奥园健康、和泓服务、融创服务、世茂服务、雅生活5家上市物企的在管面积实现翻倍增长。其中,奥园健康在管面积增速一骑绝尘,高达174.5%,较2019年提升了130个百分点,推动企业营收上涨近六成。 

  管理规模的扩大有来自母公司地产开发的支持,2020年物业服务上市企业积极通过收并购扩大管理规模已成为常态。数据显示,2020年行业有效并购案例超76宗,共花费金额达107亿元,是2019年的有效收并购事件27宗的2.8倍。 

  具体来看,2020年,世茂服务大肆进行规模扩张,114.4%的在管面积增速直接将世茂服务送上营收增速的冠军宝座;融创服务斥资14.9亿元收购开元物业85%股权,为融创服务贡献了约3700万平方米的在管面积,而155.1%的增速,让融创服务实现了在管面积跨越式增长,直接将其从行业腰部位置提升至头部位置,行业地位进一步提升。 

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