黄金赛道下的物业行业 “马太效应”渐显

　　2020年新冠疫情突袭，对不少行业造成巨大影响，但物业服务行业却凭借着稳健的现金流，以及在抗击疫情中勇挑重任的出色表现，行业价值被市场及社会重新认识。 

　　近几年，物业服务企业得到资本市场青睐，已有44家物业服务企业成功上市，其中港股40家，A股4家。截至目前，除鑫苑服务外，已有43家物业服务企业发布2020年度业绩报告。整体来看，这些上市物业服务企业在管理规模、盈利能力和成长潜力等方面均表现出前所未有的发展韧性。 

　　那么，各家上市物业服务企业在行业处于什么样的位置？龙头企业与中小企业的表现有何差异？疫情之下，企业各项指标是否受到影响？

　　为此，《每日经济新闻》记者对43家已发布2020年财报的物业服务企业的年报进行梳理后，融易新媒体，推出“2020物业服务上市企业龙虎榜”，榜单涉及在管面积规模、面积增速、第三方面积、净利率、增值服务、每股盈利等六大方面。 

　　市值再创新高 

　　房企扎堆分拆物业板块赴港上市，在近两年已不是新鲜事。特别是在2020年，物业企业上市规模再创新高。中指研究院数据显示，去年共有18家物业服务企业成功上市，既有市值低于10亿港元的小物业公司，也有头部物企。其中，17家在香港联交所，1家在深交所。 

　　进入2021年，已有包括世纪金源服务、德信服务等在内的16家物业服务企业提交了招股书或通过聆讯，此外还有多家企业在准备上市。 

　　除上市数量创下新高外，物企服务企业通过资本市场所获资金也创下了新记录。去年，上市物企通过IPO从香港资本市场融资约695.37亿港元，远超之前历年的融资金额总和。具体来看，2020年新上市物企中募集金额前五的分别为华润万象生活122.6亿港元、世茂服务约110亿港元、融创服务78.59亿港元、恒大物业69亿港元、金科服务约57.38亿港元，合计募集约437.57亿港元，占去年18家上市物企募集总金额的62%。 

　　得益于资本市场的认可和行业快速发展，多数企业价值被市场热捧，千亿级别物业服务上市企业数量也实现了突破，从年初的0家上升为3家，分别是碧桂园服务、恒大物业和华润万象生活，碧桂园服务更是在今年3月冲破2000亿港元的高市值；市值在300亿~1000亿港元的有5家，100亿~300亿港元的有7家。 

　　此外，2020年全年股价上涨的企业超过20家，其中表现最为亮眼的是永升生活服务，2020年年末较年初股价涨幅高达223.6%，紧随其后的银城生活服务涨幅为202.1%。 

　　在此背景下，一众头部物业企业如华润万象生活、碧桂园服务等，享受到了资本市场赋予的更高估值：华润万象生活市盈率高达109.2倍，融创服务市盈率达107.0倍，碧桂园服务市盈率达74.2倍。贝壳研究院数据显示，截至今年4月15日，物业行业总体样本公司的市盈率均值为31.51倍，明显高于港股的平均市盈率（14倍）。 

　　截至2020年12月31日，港股上市的38家物业服务企业中，市盈率平均值为38倍，与新兴高科技行业的估值旗鼓相当。而同期，恒生指数市盈率平均值仅为10.8倍。 

　　市场集中度加速 

　　行业发展的现阶段，规模仍是企业发展的第一诉求。2020年，在港上市物业服务企业的在管面积均值为1.1亿平方米，同比增速接近50%，同比2019年提升了15.2个百分点。从合约面积看，在港上市物业服务企业2020年的合约面积均值为1.8亿平方米，同比增长率约28.6%。 

　　其中，在管面积突破3亿平方米的企业共5家，分别为碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、彩生活及恒大物业，企业数量较上年增加了4家；TOP3企业在管面积均值达4.36亿平方米，较2019年增加约31.8%；共15家物企在管面积突破1亿平方米，相比2019年实现翻倍增长。 

　　此外，包括碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活服务在内的头部物企在管面积平均增长量为0.92亿平方米，显著领跑其他物企，展现了强劲的拓展能力；而奥园健康、和泓服务、融创服务、世茂服务、雅生活5家上市物企的在管面积实现翻倍增长。其中，奥园健康在管面积增速一骑绝尘，高达174.5%，较2019年提升了130个百分点，推动企业营收上涨近六成。 

　　管理规模的扩大有来自母公司地产开发的支持，2020年物业服务上市企业积极通过收并购扩大管理规模已成为常态。数据显示，2020年行业有效并购案例超76宗，共花费金额达107亿元，是2019年的有效收并购事件27宗的2.8倍。 

　　具体来看，2020年，世茂服务大肆进行规模扩张，114.4%的在管面积增速直接将世茂服务送上营收增速的冠军宝座；融创服务斥资14.9亿元收购开元物业85%股权，为融创服务贡献了约3700万平方米的在管面积，而155.1%的增速，让融创服务实现了在管面积跨越式增长，直接将其从行业腰部位置提升至头部位置，行业地位进一步提升。