杭州土拍强者入局 绿城颗粒未收大本营生变局

　　今年2月26日，对地产圈来说注定是个不平凡的日子，自然资源部宣布，今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次；二是集中组织出让活动。 

　　由于22个重点城市基本就是未来中国房地产的主要市场，因此“两集中”政策无疑将把所有房企，无论背景、资金实力、管理能力、品牌大小，聚集在一个角斗场内相互厮杀。 

　　毫无疑问，集中供地将带来一次重大的行业洗牌。如果说此前长春集中供地的声量较小，那么此后的广州、重庆、杭州、北京可谓全行业关注，杭州作为互联网重镇，其首次集中供地对于不少重仓杭州的房企来说尤为重要。 

　　杭州首次集中供地 绿城颗粒未收 

　　数据显示，今年杭州第一次集中供地土地面积301.8万平米，占全年比重高达42.6%，且本次杭州集中供应土地更多分布在近郊区，多为重点开发的、轨道交通规划较好的地块。如钱江世纪城、未来科学城、三墩北、绿汀路TOD板块等多个优质板块集中推出，这对于重仓杭州的房企来说绝对是不能错过的拿地窗口。 

　　绿城中国于1995年成立于杭州，杭州是绿城的出发地和大本营，多年稳居杭州本土房企前三甲。不过了除了有个“产品力”的名声外，自身经营并不是理想，先后引入九龙仓集团、中交集团、新湖中宝作为战略性股东，但盈利能力仍未见好转。 

　　2020年，绿城中国以235.15亿元的销售额，位列杭州房企销售排行第3位，低于滨江集团，高于德信中国，位列本土房企第2。而在此次杭州集中供地中，绿城中国的表现与滨江集团大相径庭，杭州本地小房企宋都股份果决地耗资45.8亿元拿下5宗土地。而此次绿城中国却毫无斩获。 

　　过去一年，绿城中国销售额达到2892亿元，杭州市占比达到8.13%，截止2020年底，绿城的土地储备有46%集中在浙江省，其中在宁波的销售排名第一，杭州排名第三。 

　　在2020年的新增土储中，也有8.6%来自于杭州，因此杭州作为绿城中国重要的基本盘之一，没能在今年最为重要的集中供地中有所斩获，或对于绿城来说是一种危险信号。 

　　背靠中交集团 利润率低仍是最大掣肘 

　　2015年，受困于资金紧张的宋卫平，被迫交出了绿城控制权，中交集团成为绿城单一最大股东。这之后，中交集团也开始渐进式入驻绿城管理团队，2018年8月，中交代言人张亚东，正式从“绿城老人”曹舟南手中接过总裁一棒。 

　　背靠央企，近两年绿城动作不小，2021年，绿城中国一改往日的保守投资态势，融易新媒体，在41座城市新增项目85个，总建筑面积约2041万平米，同比增加65%。同年的销售也出现了较为可观的起色，绿城终于凭借2892亿元的销售额重回前十，同比增长43%。 

　　但利润率低仍是最大掣肘，尽管账面净利润增长较快，但代表公司的核心净利润仍然是下滑的，从2019年的43.36亿元下滑至2020年的39.93亿元，下滑了7.9%。这主要是公司毛利率下滑所致，数据显示2020年公司毛利率仅为23.67%，较上年的25.39%下滑了约2个百分点。 

　　永续债占比高 实际净负债率超100% 

　　此外，值得注意的是，绿城中国尽管净负债率63.8%，并不算高，其中永续债、少数股东权益的作用不可忽视。截止去年底，绿城中国的账面永续债高达206.18亿元，少数股东权益317.49亿元，而归母股东权益仅为322.23亿元。 

　　三者加起来，高达845.9亿元的股东权益合计，加大了杠杆率的分母数据，拉低了公司的净负债率。如果将206.18亿元的永续债列为债务，那么绿城中国的净负债率达到了103.57%，是踩了一条红线的。 

　　尽管背靠中交，融资成本不高，但加上永续债在内超1500亿元的总债务，加上本就低的利润率水平，或许令绿城有所顾忌。 

　　此次杭州57宗地块全部出让，以1178.21亿元成交额收官，总体溢价率达到25%，此外超七成地块拍至“封顶价+自持”。在“封顶价+自持”的竞争中，若不计成本去抢地，对于绿城来说来说无疑是一招险棋。融信、融创、华润、正荣等均逐鹿杭州，绿城颗粒未收大本营正在发生变局。