千亿房企融信“失色”：去年毛利暴跌57%，惠誉、标普下调评级展望

　　近日，融信（福建）投资集团发布公告称，与原审计机构天健会计师事务所（特殊普通合伙）合同约定的审计事项已全部履约完毕，公司拟改聘中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为2020年度财务报告审计机构。  

　　资料显示，融信（福建）投资集团系融信中国控股有限公司（简称“融信中国”）境内房地产业务开发运作平台，主要从事中高端住宅物业的开发，业态包括住宅、办公楼宇、零售商铺及其他商业物业等。  

　　据中国注册会计师协会2020年11月发布的《2019年度综合评价前100家会计师事务所信息》，天健会计师事务所排名第5，而中兴财光华会计师事务所排名15，融信（福建）投资集团为何要在年报发布之前更换会计事务所？  

　　对此，时间财经致函融信中国方面，截至发稿，未获回复。  

　　此前几日，融信中国被评级机构惠誉、标普展望“负面”，同时多个美元债价格出现大跌。这是否意味着，该公司存在潜藏风险？  

　　上海中原地产市场分析师卢文曦对时间财经表示，融信中国去年拿地动作非常明显，加上此前高价地未完全消化导致业绩下降，评级机构可能认为风险在增加，但融信中国去年拿地的价格是合理的，相比2016年、2017年的情况要好很多，在政策严控下，甚至一定程度还有捡漏的可能。

　　盈利能力将持续走弱？

　　融信集团2003在福州成立，2013年开始全国化拓展，2016年在港交所上市；2020年全口径销售金额达到1551.72亿元。  

　　作为闽系房企代表之一，融信中国也是通过高速扩张迅速实现千亿规模。2016年，销售额仅246.39亿元的融信中国拿地额约500亿元，其斥资110.1亿元拿下的上海静安区一住宅地块，扣除公建、配套后实际楼板价高达14.3万/平方米，被称为“全国单价地王”，该记录至今未被打破。 

　　2017年，融信中国拿地金额再增加200亿元，是当年销售额的1倍多，净负债率也增至159%。2019年，融信中国销售额增至1413.17亿元后，开始注重降杠杆，提出主动降速、实现“有质量的增长”。 

　　但融信中国此前激进扩张形成的“包袱”仍在。2020年中期业绩沟通会上，融信中国执行董事兼首席财务官张立新称，公司毛利率下降主要是两方面的原因，一是公司对政府的限价政策理解不够透彻，2016年下半年以及2017年拿的一些地价格相对较高，虽然地块位置都很好，但因为限价原因，最终的售价远低于预期价格，导致部分项目的毛利率偏低。第二点原因为，公司的一些收购项目中，销售部分毛利相对较低。 

　　2020年中期，融信中国营业收入210.66亿元，同比减少20.85%；实现毛利31.40亿元，较2019年同期的63.61亿元下降50.63%；毛利率为14.91%，而2019年同期为23.90%，降幅达到37.7%。期内，该公司实现归属股东的净利润9.08亿元，同比下降54.09%。 

　　今年3月31日，融信中国发布2020年业绩公告显示，公司去年营收483.03亿元，同比减少6.14%；归母净利润为24.28亿元，同比减少23.02%。 

　　此外，2020年融信中国毛利53.12亿元，同比减少57.42%；毛利率为11%，较去年下降了13个百分点；净利润34.95亿元，同比减少40.71%。 

　　关于后续利润问题，张立新此前介绍，2016年下半年到2017年拿的项目在2019年逐步达到结转条件。随着该部分高价地逐渐结转完毕，及公司对限价政策理解更透彻，2021年毛利应该会逐步改善。 

　　但评级机构标普、惠誉并不这么认为。4月12日，标普将融信中国的展望从“稳定”调整至“负面”，同时还确认了其“B+”长期发行人信用评级。标普表示，鉴于融信中国有大量未交付的低利润项目，其盈利能力将在未来12个月内持续走弱。 

　　标普预计融信中国有约250亿元、毛利率低于10%的项目，将在2021年完成并确认。从2022年开始，公司还有200亿元的此类项目。这些项目将占融信中国同期确认收入的40%左右。因此，标普预计融信中国的毛利率将在2021年维持在12%-13%的低位，2022年将适度提升至14%-16%。 

　　标普称，这些低利润的项目大多已经预售，剩余项目价值50亿至70亿元。这些项目是在2016-2018年期间收购的，土地成本很高。它们主要分布在长三角的一线城市，这些城市面临着严格的限价令。由于此类项目的完成和确认，融信中国的毛利率从去年同期的24.2%下降到11.0%。