富力地产业绩不达标脚踩“三道红线” 加速去杠杆一年回笼超百亿缓解债务压力

　　长江商报消息 ●长江商报记者 赵洁

　　有“华南五虎”之称的富力地产（02777.HK），脚踩三道红线，今年将继续加速去杠杆。

　　根据日前广州富力地产股份有限公司（简称“富力地产”）披露的2020年业绩公告，截至2020年末，富力地产净资产负债比率大幅下降，由2019年底的199%减少至130%，但仍高于“三条红线”要求的100%。而2020年剔除预收款后的资产负债率为76.7%，同比下降仅2.8个百分点；非受限现金短债比为0.40，较2019年同期提升0.03。

　　长江商报记者注意到，2018年富力首次突破千亿大关，之后规模增长乏力，连续三年徘徊在1300亿左右，盈利能力逐步走弱。

　　销售增长乏力，又踩了三条红线，富力通过抛售资产“回血”。长江商报记者粗略统计发现，去年年底以来，富力地产通过出售资产，包括债券回售、物业转让、股权质押等方式缓解资金压力，回笼资金超过百亿元。

　　“三道红线”下，富力地产拿地更为谨慎，今后将更多地回归老本行，通过城市更新项目拿地。近日，富力地产与粤海集团达成战略合作，拟合作开发城市更新项目，将在全国范围内对城市更新、产业园等类型的投资开发项目进行合作。

　　业绩增长乏力，盈利能力走弱

　　2020年，富力地产盈利能力整体有所下降。年报显示，富力地产营业收入同比下滑5.4%至858.9亿元；实现毛利润203.9亿元，同比下降31.5%；实现净利润181.0亿元，同比下降21.5%。

　　横向对比来看，2017年富力地产的毛利率和净利率达到35.4%和36.1%的较高水平；2020年则降至23.7%和10.6%。从具体业务来看，酒店业务作为公司一大重要版块，受年初疫情影响营收显著下滑，另一方面，物业发展版块由于以价换量的策略也导致营收毛利双下降。

　　营收下滑，富力地产未完成此前制定的年度目标，公告显示，公司全年权益销售额1387.9亿元，较2019年的1381.9亿元微涨0.4%，未能完成1520亿元的既定销售目标。

　　长江商报记者注意到，2018年富力首次突破千亿大关，之后规模增长乏力，连续三年徘徊在1300亿左右的规模。2017年-2020年，富力分别实现合约销售818.6亿、1310.6亿、1381.9亿和1387.9亿元，融易新媒体，同比增速分别为35%、60%、5%和0.4%。

　　销售均价也呈现逐年下降的态势，2017年-2020年，富力地产的整体平均售价分别为11400元/平方米、10860元/平方米、9610元/平方米和8600元/平方米。富力地产强调，整体平均售价下降，是因为公司以降低价格来刺激销售的营销策略。

　　2021年，富力地产将销售目标定在1500亿元。业绩公告显示，为达到该目标，富力地产将销售超过230个项目，可售资源约2700亿元，即去化率达55.6%即可完成年度目标。

　　知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示，没有完成销售目标确实有压力，但从实际过程看，房地产行情趋于好转态势，后续值得期待，富力需要在营销等方面加快节奏，进而推高销售业绩。但也需要看到，这可能需要牺牲毛利率等指标的数据，即对利润会有一定影响。

　　为冲刺销售目标，2020年富力地产不断在销售端发力来加速回款，去年12月底，富力传出内部75折售房的消息。当月，富力完成合约销售215亿元，环比增长47%，同比增幅达到20%。

　　加速去杠杆仍踩“三道红线”

　　去年，监管部门首次提出“三道红线”的管理理念，即剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

　　年报显示，富力地产2020年剔除预收款后的资产负债率为76.7%，同比下降2.8个百分点；净负债率为130.2%，同比下降69个百分点；非受限现金短债比为0.40，较2019年同期提升0.03。虽然三项指标在一定程度上有所改善，但仍全部在红线内。

　　此外，富力地产的融资成本也呈逐年上升的趋势。2017年到2020年，公司的融资成本分别为5.12%、5.74%、6.60%和6.89%。

　　年报显示，截至2020年末，富力尚未偿还贷款总额为1597.3亿元，借款来源包括银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券、信托贷款以及其他，分别占51%、22%、12%及15%。其中，一年内、一年至五年内、五年后到期的分别占负债总额的40%、47%及13%。2021年富力仍需要偿还638.92亿元的高额负债。

　　全踩红线下，富力为了实现“去杠杆、降负债”，销售端多方联合同时促销发力，2020年销售回款率从2019年的低于70%上升至78%，公司经营性现金流由负回正；同时还通过合理购地策略、出售资产、出售项目股权、股份增发等方式削减374亿元的债务。