“三道红线”悬顶华东房企“爬坡过坎”

　　本报记者方超刘颂辉上海报道

　　盈利下滑、降速前行、多元化

　　转型……随着3月年报季的“落幕”，多家华东房企2020年成绩单所透露的关键信息，持续引发市场关注。

　　《中国经营报》记者梳理多家华东房企年报发现，尽管遭到新冠肺炎疫情、融资新规出台等因素影响，但世茂集团等企业业绩依然稳步增长，2020年世茂集团合约销售额达3003亿元，同比增长15.5%。

　　除了业绩变动外，房企“三道红线”触线情况也受到外界关注，截至2020年末，多家华东房企成功实现“降档”甚至“零踩线”，但依然有房企在等待转变为“绿档”。

　　规模加减法

　　“疾风知劲草”，在2020年受疫情等不利因素影响下，多家华东房企成功实现规模进阶。

　　克而瑞数据显示，截至2020年12月末，TOP100房企的累计销售操盘金额达到114839.4亿元，较2019年增长13.3%，但在2020年，百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比持续提升，其中，TOP10和TOP30房企操盘金额门槛分别提升18.5%和16.8%至2404.2亿元和1120亿元。

　　梳理华东房企年报可发现，2020年，世茂集团合约销售额达3003亿元，成功突破三千亿大关，其行业排名也攀升至第八位，而同为闽系房企的禹洲集团，也在2020年进入“千亿军团”，其累积合约销售金额约为1049.67亿元，同比增长39.74%。

　　除此之外，滨江集团、祥生控股等华东房企业绩也稳中有进，如在2020年，祥生控股权益合约销售额为781.68亿元，同比增长25.1%，亿翰智库就认为，上述增速“远高于同期TOP30房企的平均销售业绩增速”。

　　在不少房企实现规模进阶的同时，也有相当数量华东房企再次“爽约”年度销售目标，如绿地香港2020年合约销售额约为545亿元，未完成550亿元目标。

　　年度目标

　　“去年绿地香港实现房地产合约销售545亿元”，绿地香港回复认为，“在全年疫情影响及行业调控的大背景下，基本达到公司的预期”。

　　其实细究可发现，2020年已是绿地香港连续第三年未完成年度目标了，相关信息显示，2018~2019年，其原定计划目标分别为400亿元、500亿元，但实际完成额仅分别为379.25亿元、484.58亿元。

　　“绿地香港曾在2017年业绩报中提出千亿战略目标，是基于当时的发展模式、市场行情和政策空间”，绿地香港回复称，随着国家对房地产行业的持续调控，房地产行业的发展也进入了新阶段，“规模已不是公司唯一的发展目标，绿地香港也更加注重高质量的可持续发展”。

　　无独有偶，2017年，弘阳董事长曾焕沙曾提出“2020战略”，表示要在2020年完成千亿销售目标，但相关数据显示，其2020年合约销售金额为865亿元，未完成原定目标。

　　除此之外，多家华东房企还遭遇规模与利润的平衡难题，如财务数据显示，融易新媒体，截至2020年末，绿地香港毛利率为24.5%，较2019年度的29.5%下滑约5个百分点。

　　“2020年毛利有所下降，离不开行业大趋势中土地成本上涨的原因，这是一方面。另一方面，我们今年确认收入项目中，招拍挂、收并购的比例达到了平衡。”新力控股相关负责人此前表示，“未来，我们预期毛利率应该会在24%-25%区间。”

　　换档“进行时”

　　除了业绩变动之外，在国家“房住不炒”的政策背景下，房企“三道红线”的合规情况也颇受市场关注。

　　克而瑞研究中心杨科伟等人认为，“房企融资环境或将持续收紧，‘三道红线’仍将持续发力，并将成为房企融资重要的参考标准。除了首批12家试点房企之外，‘三道红线’监管范围或将稳步扩容至全行业，更多房企将依据‘三道红线’的触线情况，分档设定有息负债规模的增速阈值。”

　　梳理多家华东房企财务数据可发现，截至2020年12月底，世茂集团、中骏集团等皆实现“三道红线”全面达标，其中世茂集团成功实现“零踩线”，截至2020年末，其净负债率下降7.1个百分点至50.3%，资产负债率（扣预收款）68.1%，现金短债比（扣预售监管资金）1.16倍。

　　“目前世茂已经是绿档的企业，2021年我们仍然会通过几方面进一步加强管控，比如提升我们的销售去化力度，确保按揭回款，促进资金的回笼，合理铺排投资计划和预算，达成经营性的现金流为正。”世茂集团相关负责人如此表示。

　　不仅是世茂集团，相关信息显示，截至2020年底，融信中国净负债率为83%，扣除受限资金后的现金短债比1.08，扣除预收账款的资产负债率69.9%，成功实现由“黄档”降至“绿档”。

　　梳理可发现，除了已经成功实现“零踩线”的房企外，仍有不少华东房企在等待“降档”。