保利物业连续3年业绩增速放缓 规模扩张陷入瓶颈期

　　3月24日，保利物业发布2020年业绩公告，公司实现营业收入80.4亿元，同比增长34.7%；实现年内溢利7亿元，同比增长38.3%；本公司拥有人应占溢利6.7亿元，同比增长37.3%。同期毛利率为18.7%，较去年下降1.6个百分点；净利率为8.7%，较去年增加0.3个百分点。 

　　正如中报所担忧的那样，保利物业本就不高的毛利率出现下滑，其中社区增值服务毛利率更是大降10.4个百分点。此外由于年内无大型并购，每年稳定面积的增长已经不能满足保利物业，公司在管及合约面积增速下降至近年3年最低，导致储备率进一步下降至0.49。年报次日公司股价领跌45家物业股，反应了市场情绪。 

　　连续3年业绩增速放缓 

　　从业务结构来看，融易新媒体，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务占总收入的比重为61.6%、16.7%、21.7%，相对于总收入34.7%的增长，三大业务中占比最重的物业管理服务全年仅增28.7%，拖了营收后腿。非业主增值服务及社区增值服务分别增长38.5%、51.5%。 

　　不过横向对比自身，保利物业2020年业绩增长略显逊色。2017-2020年公司营收增速分别为26.73%、64.98%、41.06%、34.7%，2018年高增之后，2019年及2020年增速连续2年放缓。净利润增速放缓则更早，2017-2020年净利润增速为50.26%、49.33%、46.13%、37.3%，随着基数的增大，利润增速逐年放缓迹象明显，尤其是2020年下降了约9个百分点。

　　而对比同行，目前公布业绩的头部物企中，碧桂园服务同比增长61%、恒大物业同比增长185%、雅生活服务同比增长43%、招商积余同比增长52%，保利物业落后于同梯队物企。另一方面，第二梯队的物企正疯狂追赶，比如世茂服务净同比增长80.2%、融创服务同比增长122.6%，二者营收规模虽然远低于保利物业，但净利润规模已经接近后者。 

　　规模扩张陷入瓶颈期　 49%在管面积已到期 

　　截至2020年末，保利物业在管面积为3.8亿平方米，较去年的2.9亿平方米新增0.93亿平方米；合约面积为5.7亿平方米，较去年的的5亿平方米新增0.7亿平方米。储备率（储备面积/在管面积）方面，2019年为0.74，2020年为0.49，略有下降。 

　　2020年仍然是第三方项目驱动的规模增长。0.93亿平方米的新增面积中，0.24亿平方米来自于保利发展控股集团、0.7亿平方米来自第三方物业开发商。2019年二者的新增数据分别是0.19亿平方米、0.77亿平方米。 

　　具体到在管业态，公众及其他物业2020年新增在管面积0.6亿平方米，保利物业新增的第三方项目可能大部分是公共及其他物业。目前住宅、商业及写字楼、公众及其他物业占总在管面积的比例为44%、3%、53%。公众及其他物业已经超过了住宅物业，这是保利物业区别于众多物业股的一大特点。

　　但公众及其他物业和商业写字楼正好相反，面积大增收难。公众及其他物业52.9%的在管面积比例对应了16.2%的物业管理服务收入比例，商业及写字楼3%的在管面积对应了14.1%的物业管理服务收入比例。保利物业在公告声称平均物业费均有提升，可惜只公布了住宅及商业写字楼的数据，并未公布公众及其他物业的收费水平。

　　梳理保利物业历年在管面积数据，可以发现2018年后公司在管面积的增速也在下滑。随着在管面积基数越来越来，保利物业已经进入扩张瓶颈期。 

　　2018-2020年，保利物业新增在管面积在0.8~0.9亿平方米，储备面积在1.7~2.1亿平方米，这两项指标已经连续3年保持稳定。但储备率（储备面积/在管面积）从2018年的0.9一路下降至0.49，随着基数增大后期保利物业的增长会越来越吃力。 

　　值得关注的是，根据上市资料保利物业2020年底将有1.87亿平方米面积到期，占目前在管面积的49%。上半年即因单个第三方项目未续约导致合约面积下滑，公司大部分新增面积发生在下半年。考虑到增长压力，后期即便继续以公众物业为突破口，随之而来的收入增长又成问题。保利物业亟待寻找一个业绩突破口。 

　　毛利率雪上加霜降至18.7%　社区增值服务毛利率大降10.4% 

　　2020年保利物业实现毛利率为18.7%，较去年下降1.6个百分点；净利率为8.7%，较去年增加0.3个百分点。本就不高的毛利率雪上加霜降至18.7%，在19家发布2020年业绩的物业股中排倒数，印证了中报的担忧。