前两月建发豪掷近200亿元扩张 上海普陀高溢价拿地被约谈

　　上海新年后土地第一拍“战况”异常激烈。2月末，厦门建发股份有限公司（600153.SH，以下简称“建发股份”）控股子公司建发房产，联合融创集团鏖战314轮，最终拿下普陀区石泉社区内的一幅住宅用地，溢价率高达36.15%，普陀新晋“地王”由此诞生。

　　几天后，由于该地块溢价率过高问题，建发融创联合体上海兆颢企业管理有限公司（以下简称“上海兆颢”）被普陀区政府约谈，有关部门将严格监管该地块的开竣工等事项。与此同时，3月3日，上海市出台了“沪七条”新政，提出要严防高溢价土地，土地出让实行限价竞价，这一规定在业内人士看来正是与建发的高价拿地不无关系。

　　拿下普陀“地王”只是建发在土地市场疯狂扩张的一个缩影。据中指研究院统计数据，2021年1～2月，建发拿地金额已达194亿元，在中国房企内排名第二，拿地面积排名第10，同期在长三角地区的投入更是高达128亿元。

　　“建发二级房产项目的开发由建发国际负责，对于被当地主管部分约谈我不是很清楚，该地块的具体规划由于处于年报静默期暂时不便对外公布。”建发国际（1908.HK）相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示如是说道。

　　建发的“地王梦”

　　如果不是年后的这一场土拍，人们很难想象在上海市普陀区石泉社区内的一幅闲置土地，将会是普陀区乃至上海内环外的新“地王”。

　　2月末，记者走访发现，这幅土地已被水泥墙围起，周围则是充满年代感的老式住宅楼。从靠近旬阳路的铁门进入，看见工作人员已经开始在进行实地测量，为施工建设做准备。附近居民告诉记者：“这块地在几年前便开始进行动迁了，不过去年普陀区政府才发布了项目公告。”

　　2月20日，建发房产控股子公司益悦置业与融创集团组成联合体，通过上海兆颢以公开竞拍方式成功竞得上海市普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，总价为64.52亿元，成交楼面价84346元/平方米，溢价率36.15%。据建发股份公告，初步协议益悦置业拥有该地块49%的权益。

　　这并不是建发在上海的第一块地王。事件拨回至2016年8月，建发、中粮联合体以67.9亿元的成交价格竞得了上海宝山区顾村N12-1101单元06-01地块，楼板价53727元/平方米，溢价率115%。

　　此后，该项目被命名为“央玺”，包括高层公寓及别墅两类产品，却风波不断。为了避免过大的亏损，建发股份也曾报备过8.8万元/平方米的高价，但因为限价等原因未能如愿。2019年4月，央玺高层部分甚至发生火灾。

　　最终，沉寂3年之久的央玺，在2019年6月和10月先后两次开盘，共推出675套住宅，直到2021年1月才基本售罄。而央玺二期叠墅于2020年9月开放样板间，至今还未取证入市。

　　换句话说，这块宝山“地王”去化时间无疑会突破5年，但这些并未阻碍建发在土拍市场“攻城拔寨”。据中指院数据，今年1～2月，建发拿地金额已达194亿元，在中国房企内排名第二，无疑是土地市场的“黑马”。

　　事实上，在“三道红线”的压力下，去年大部分房企严控在土地市场的投资，而建发却屡次以高溢价在全国拿地。相关数据显示，2020年，建发在上海、江苏、苏州、杭州、福建厦门等地共获24宗地，拿地金额合计531.51亿元，已超过原定的300亿～400亿元的预算。

　　同时，这些地块的溢价率通常较高，有的甚至突破了当地上限价。例如，2020年4月份，以1.98万元/平方米刷新成都当时楼面价纪录；2020年6月，以溢价率125%拿下了南宁青秀一幅地；2020年10月，以35.2亿元总价、55.2%溢价率拿下江苏淮安一商住地。

　　土拍市场“限价竞价”

　　3月3日，上海市住建委、上海市规划资源局、上海房管局联合发布了《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，提出要严防高溢价，坚决遏制非理性拿地，要对商品住宅用地出让实行限价竞价，对非理性的竞价的企业，相关部门将联合约谈警示。

　　“土地出让实行限价竞价，这一规定和此前上海市普陀区部分地块交易有一定的关联。”上海易居研究院研究总监严跃进认为，所以从后续的情况看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此类限价政策，在拿地方面理性报价，否则高价拿地王后，可能后续项目开发也会面临较大的约束。

　　“本身上海商务土地资源越来越稀缺，土地竞争肯定会白热化，因此出现高溢价率是在预期之内的事。”在中指研究院浙江分院副总经理高院生看来，很多企业即使拿了溢价率不高的地块，但是由于包括自持部分，利润空间仍旧是非常有限甚至还会亏损。