当代置业加杠杆:去年利息支出24亿为净利2倍,加权平均借贷成本近10%

　　3月17日晚间，当代置业发布2020年度业绩报告。

　　财报显示，2020年当代置业实现营收157.41亿元，同比增长8.2%；毛利37.85亿元，同比增长2.08%。净利润11.17亿元，同比增长5.9%。

　　当代置业利润微增的背后，面临着毛利率下滑、借贷成本高企等诸多挑战。当代置业去年全年利息支出24.56亿元，远高于净利润。

　　另外，由于本年美元汇率上升，当代置业去年录得了4.75亿元其他收入，同比增加约76.4%。这部分汇兑收益相当于当代置业全年净利润的42.5%。

　　毛利率下降1.5个百分点，销售均价持续下滑

　　当代置业原本计划2020年冲击500亿销售额，但最终未能实现。

　　受制于调控、疫情等多方面因素影响，当代置业将销售目标下调至420亿元，因此2020年擦线完成。

　　2020年全年，当代置业实现合约销售额422.1亿元，同比增长16.6%；合约销售面积约406.9万平方米，同比增长约20.4%。

　　2020年度，当代置业位列克而瑞销售排名第76位。

　　不仅如此，当代置业2020年销售均价出现下滑。通过计算，当代置业销售均价为10224元/平米，较2019年10554元/平米下滑了3.13%。

　　今年前两个月，当代置业物业合约销售金额55.98亿元，销售面积55万平米，销售均价进一步下滑至10178元/平米。

　　当代置业自2019年开始销售增速明显放缓。往期数据显示，2015-2018年，当代置业销售金额同比增速分别为53.5%、46.7%、33.87%、44.9%，均维持在30%以上。

　　而2019年，这一数据降至12.6%，2020年为16.6%，增速均低于20%。

　　另外值得注意的是，2020年，当代置业的毛利率出现下降，毛利率约24%，较2019年同期下降约1.5个百分点。

　　销售均价下滑或是当代置业毛利率下降的原因之一。国泰君安分析指出，“毛利率下降主要由结转项目分布不同区域与不同产品线对收入的综合影响所致 。”

　　此外，当代置业除房地产开发以外，其他业务收入均出现不同程度的下滑情况。

　　其中，投资物业收入5350万元，同比下滑5.8%；代理代建服务收入2.02亿元，同比下滑45.5%；酒店经营收入5140万元，同比下滑27.7%；其他业务收入3100万元，同比下滑12%。

　　加权平均借贷成本近10%，“三道红线”踩中一道

　　2020年度，当代置业激进拿地，共在重庆、长沙、太原等城市共新获取24个项目，新增建筑面积约462.6万平方米，超过全年的销售面积。

　　逆势拿地的背后，是有息负债的快速增长。截止去年底，当代置业的借款总额为245.93亿元，较2019年的184.96亿元快速增长了33%。包括银行及其他贷款157.11亿元、优先票据78.52亿元及公司债券10.31亿元。

　　2020年，当代置业资金成本居高不下。财报显示，2020年当代置业的加权平均借贷成本约9.9%。而相比之下，过去一年全球流动性宽松，融易资讯网（www.ironge.com.cn），多个房企资金成本均有所下降。

　　高昂的资金成本下，当代置业全年融资利息支出达到24.56亿元，几乎相当于公司的税前利润额。

　　2020年，当代置业利息资本化金额合计达20.46亿元，资本化率达到83.3%，较上年的76.7%明显上升。由于利息资本化会使得利息费用被计算进成本，这或也是毛利率下降的原因之一。

　　此外，当代置业在2020年完成发行绿色债优先票据共7亿美元，获取恒生信用贷款1亿港元。2021年伊始，已完成绿色优先票据新发及增发共3.98亿美元。

　　与此同时，当代置业的净负债率已经连续两年上升。截至2020年12月31日，当代置业的净负债率约95.7%，同比上升13%。

　　截至2020年12月31日，当代置业现金、受限制现金及银行结余为约140.93亿元，同比上升约23.8%，一年内到期的流动负债共计98.1亿元。

　　此外，当代置业剔除预收款后的资产负债率为82.0%，超出70%的红线。踩中“三道红线”中的一道。

　　对此，当代置业董事长张雷表示，“2021年当代置业将进一步拓宽融资来源，平衡标准化融资和非标准化融资的比例，充分借用安全的资本杠杆获取授信。”