康桥悦生活IPO：上市前转贷康桥集团3亿 关联方应收款占资产7成

　　根据克而瑞销售榜单数据，2020年河南本土销售超过百亿的房企已达到10个，但进入top100的只有建业地产、正商集团、康桥地产3家。其中建业地产以1039.1亿元操盘金额排榜单第34位，处于老大地位。 

　　物业上市潮之下，建业旗下的建业新生活已于2020年5月上市，而今康桥悦生活也申请港股上市。两家河南物企对比一下，区域物企的特征更为明显。 

　　严重依赖河南省收入  平均物业费较低 

　　从基本面来看，康桥悦生活2018-2020年9月公司实现营业收入2.3亿元、3.6亿元、3.7亿元，同比增长58.5%、47.2%；实现期内利润0.2亿元、0.6亿元、0.7亿元，同比增长177.1%、72.9%，净利润增长较快。同期毛利率从23.6%提升至34.3%，提高了10个百分点；净利率从9.5%提升至19.6%，融易资讯网（www.ironge.com.cn），也提高了10个百分点。 

　　只能说前期基数太低，才会有如此大的增长空间。似曾相识的一幕也发生在建业新生活上。后者毛利率从22.9%提高至34.6%，净利率从5.08%提高至17.8%。主要原因在于占营收比例较大的物业管理服务毛利率较低，这项业务毛利率高低取决于物业费及成本管控。 

　　早期建业新生活物管服务毛利率在15.5%左右，康桥悦生活在14.5%左右，都比较低。再来看两家平均物业费，前者在1.73元提高至1.89元左右，后者从1.78元提高至1.97元，两家物业费均低于2元。而根据中指院百强物企住宅物业平均物业费在2元以上。可见两家物企的物业费不高。 

　　这其中可能是地域因素。康桥悦生活截止上市前有91.8%的物业管理服务收入来自于河南省，95%的在管面积位于河南省。建业新生活在上市前同样有大部分项目位于河南省，少量项目在海南海口市。 

　　建业地产的发展战略始终是深耕河南，但康桥地产由于未上市战略不明，这是康桥悦生活上市后仍存的不确定性。 

　　在管面积增长缓慢  但合约面积储备较高 

　　不知是否因为早期物业并不赚钱，建业新生活是胡葆森后期收购而来，康桥悦生活也是如此。 

　　康桥悦生活成立于2007年，为了更好的承接康桥集团的项目，2010年宋革委从第三方手中收购了彼时的河南长城饭店物业服务有限责任公司。2015年，康桥悦生活开始拓展第三方业务。 

　　2018-2020年9月，康桥悦生活在管面积分别为8.7百万平方米、12.2百万平方米、13.7百万平方米，年新增面积为3.5百万平方米、2.2百万平方米，整体保持了一家小物企的增长节奏。 

　　值得注意的是，不同于建业新生活对关联房企的高依赖，康桥悦生活来自康桥集团开发的项目占比仅40%，第三方项目占比达到了60%。根据克而瑞数据显示，康桥地产2018-2020年的操盘/销售面积在2百万平方米左右，2019年结转给康桥悦生活的在管面积为1.5百万平方米，关联房企的实力委实不如建业地产。 

　　当然建业新生活截至2020年6月显示的在管面积为70.1百万平方米，约是康桥悦生活的5倍，二者不在一个量级。关联房企实力不够强大，康桥悦生活的外拓积极性自然比前者要高的多。 

　　值得关注的一点是，康桥悦生活在管面积增长不高，合约面积的增长却较为可观。2018/2019年公司合约面积新委聘8.2/8百万平方米，连续2年的增长面积甚至比当期在管面积还高。这导致康桥悦生活的储备率较高，各报告期末分别为1.4、1.42、1.66。但这些尚未交付的项目是康桥集团还是外拓而来尚不清楚，以康桥地产的操盘面积来看，外拓的概率更大。后续留存率需要关注。 

　　3亿转贷   关联方贸易应收款周转天数较长 

　　上市前，康桥悦生活的资产负债率达到了85%，处于高位。截至2020年9月，短期银行借款为1.11亿元、长期借款为2.42亿元，银行借款总额为3.39亿元。 

　　2020年6月，公司与一家第三方银行达成若干融资安排。康桥悦生活以信托形式转让收取有关所管理若干项目的物业管理费的权利，作为获得三年期银行借款人民币3亿元的抵押。将按季度还款，并于2023 年6月前悉数偿还，年利率为7.5%。且该借款以宋革委对公司100%股权作为担保。 

　　同月，康桥悦生活向康桥集团作出本金额的贷款，以支持其经营需要。年利率为 8.16%及到期日为2023年6月8日。截至2021年1月31日，该贷款未偿还余额还有1.96亿元，预计康桥集团将在上市前悉数偿还。 

　　不少背靠房企的物管公司与关联公司存在数额较大的资金往来，但一般情况会在拟上市之前逐步清理，类似康桥悦生活这样，上市前半年还增加转贷的情况不多见。 

　　尽管康桥集团需要在物业上市前悉数偿还，但是不妨碍其有几个月的资金周转期，这在一定程度上或许能反映出康桥集团的资金情况。