北京从严规范长租公寓分散包租行为 预收租金不能超3个月

　　本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道

　　2月1日，北京市住建委、市场监管局、金融局、网信办、北京银保监局等五部门联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》)，从限制资金池、强化开业信息报送、加强租赁合同管理、细化装修规定、建立租赁纠纷调解机制、强化联合监管等方面，全面强化对分散式长租公寓企业经营活动的监管，防范住房租赁行业经营风险。同时，该文件也进一步明确北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。

　　北京市住房和城乡建设委员会有关负责人表示，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。

　　上述负责人同时表示，爆雷企业多存在三点共性问题：一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高。二是长期依赖于股权融资，靠股东输血维持经营。资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时，又千方百计规避社会责任。三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成资金池，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动埋单、政府被迫接盘。

　　目前，北京市多措并举贯彻落实“租购并举”国家战略，大力培育和发展住房租赁市场，支持和鼓励长租企业规范、稳健经营，对以圈钱为目的大搞金融化、资本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，北京市将会坚决叫停，主动引爆。

　　本次新规中，最核心的内容是限制企业“资金池”。《通知》针对参与住房租赁活动的多个经济主体，如企业、金融机构等制定详细规则。首先，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，明确禁止“长收短付”经营模式。

　　另外，严格控制“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业，及其关联企业或利益相关方。

　　除此之外，《通知》还提出，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。这是因为，虽然与租金相比押金数额相对较小，但伴随企业经营规模扩大，同样可以形成“小资金池”。

　　据了解，此前已经预收租金超过3个月的部分和存量“租金贷”，租赁企业需建立专户逐步化解；已经预收的押金，一并纳入行业协会托管，押金托管的具体方式和流程主管部门后续还会出台配套细则。

　　对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，部分长租公寓企业通过“租金贷”、长收短付等方式形成的“资金池”是导致当前企业爆雷的“罪魁祸首”。在租客端被过度金融化的情况下，融易新媒体，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，从而导致房主房客两端受损。新规针对这个问题，提出了一系列针对性很强的监管措施，将有效促进市场健康平稳发展，切实保护租赁各方当事人、特别是承租人的合法权益。

　　新规同样针对租赁纠纷开出五个“药方”。其中包括，加强租赁合同管理；强调收房和出房合同之备案；细化住房租赁企业与房屋产权人之间装修方面之规定；明确押金退还期限及流程；建立住房纠纷调解机制。

　　北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，住房租赁是老百姓，特别是中低收入群体最基本的安居方式。北京住房租赁行业经历了一个过热发展阶段，特别是经过近两年的租赁企业爆雷的洗礼后，政府部门开出药方对症下药，对北京住房租赁行业和租赁市场未来的发展具有重要意义。协会作为行业自律组织，高度关注住房租赁市场秩序规范和租赁纠纷化解的问题，并将继续在促进行业自律经营方面发挥积极作用。

　　记者关注到，新规对于住房租赁市场进行规范的同时，培育和鼓励住房租赁行业发展的基调不变，方向也更加明确：北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，符合条件的住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。