监管缺失 庆阳最大商业综合体“售后返租”断档惹争议

　　东方丽景茂在运营一年之后，即陷入“售后返租”欠付风波。

　　尹蓉/摄影

　　本报记者尹蓉卢志坤庆阳报道

　　“包租5年收益40%，5年后可保值回购。”这曾经是甘肃省庆阳市最大商业综合体项目——东方丽景茂开发商售楼时，向所有业主作出的承诺。然而，现在这句承诺已经沦为售楼时的一个销售“噱头”。

　　东方丽景茂在运营一年之后，即陷入“售后返租”欠付风波。东方丽景茂的部分业主在与开发商庆阳汇隆房地产开发有限公司（以下简称“庆阳汇隆公司”）交涉的过程中发现，购买的商铺变成了过道、走廊、卫生间甚至是空调机房。借此，业主们认为庆阳汇隆公司涉嫌“欺诈”，向庆阳市住房和城乡建设局、市场监督管理局多部门进行举报，然而始终未有结果。

　　那么，“售后包租”“售后回租”的销售“噱头”是否涉嫌违规，住建部门对东方丽景茂的销售是否监管到位？

　　2021年1月5日，《中国经营报》记者分别致电、致函庆阳汇隆公司以及庆阳市住房和城乡建设局，但截至发稿，均未获得正面回复。

　　返租“断档”

　　“买的时候开发商承诺的包租和回购现在没有一个能兑现，按揭贷款买的商铺，现在按揭已经还不上了。”

　　“东方丽景茂小面积商铺，位于庆阳市西峰区中心位置，年返8%，5年包租，5年稳赚40%固定收益，保值回购。”“首付4万元，5年稳赚37万元！”这些曾经都是东方丽景茂在2015年~2019年间销售商铺时作出的承诺。多位业主向记者提供的当时的宣传海报，证实了上述这种“诱人”的宣传手段。

　　但好景不长，购买商铺的业主享受8%固定返租收益的时间不到一年，东方丽景茂就开始拖欠租金。即2020年年初开始，开发商和运营企业表示因资金短缺无力支付。

　　按照购房者与东方丽景茂运营公司庆阳东方丽晶商贸有限公司（以下简称“东方丽晶公司”）签订的《委托经营管理合同》，出租人每年得固定收益（总房款的8%），6个月为一个支付周期，在每一支付期结束后的次月15日前，按标准向出租方支付租金，出租方同意由受托方代扣代缴相关税费和商场的物业管理费。然而，实际情况是，东方丽晶公司自2020年1月后就一直没有支付租金，部分业主2019年的租金也没有收到。

　　东方丽景茂商铺的购买者曹亮（化名）认为，购买东方丽景茂商铺完全是被骗了。“买的时候开发商承诺的包租和回购现在没有一个能兑现，按揭贷款买的商铺，现在按揭已经还不上了。”

　　据了解，东方丽景茂商铺在出售时，开发商庆阳汇隆公司曾宣传5年包租，5年后可选择性回购。后期宣传8年包租，前三年的租金一次性从总房款里面扣除，也可选择向开发商出售。

　　但实际上，曹亮收到的收款收据上面的房屋总金额和商品房买卖合同上的购房款金额，以及自己实际支付的钱数是一样的。也就是说，前三年的租金冲抵商铺款之说，并未实现。曹亮认为这是“欺诈”。

　　记者在采访中了解到，至今还有少数购买东方丽景茂商铺的业主，一分钱租金都没有拿到过。“像我一样按揭贷款买商铺的人不在少数，按揭贷款年息在7%以上，如今，开发商要求把租金一下砍掉一半，降到4%的话，作为业主不能接受。”曹亮补充道。

　　对此，东方丽晶公司负责人姚亮接受采访时表示，商场实际运营之后的收益，不足以支付8%总房价/年的固定收益，政府各级部门组织开过十几次协调会了，已经有147个业主把东方丽晶公司起诉到法院，其中12个在法院的调解下同意达成新协议，按照总房款4%/年支付租金。

　　截至目前，东方丽晶公司把2019年之前欠付业主租金全部都支付了，2020年的租金，委托经营协议签的总房款8%/年的租金都还都没有支付。重新签订总房款4%/年租金的业主，现在租金都支付了。

　　无法确定商铺位置

　　东方丽景茂商铺的销售价格在1.7万～2.5万元/平方米，商铺的公摊基本都在52%，实际使用面积只有48%。

　　由于商场开业前，庆阳汇隆公司统一要求，凡是购买了商铺的业主，几乎都与东方丽晶公司签订了委托经营协议。购买商铺的人通过商场平面图上标注的商铺铺号选定商铺后并未直接收房，所以至今购房者不知道自己商铺的具体位置。

　　“过道上钉了三个钉子就说这地方是我买的商铺，三个钉子可以固定商铺的位置和面积吗？最起码也得是4个吧。”王丽（化名）告诉记者，商品房买卖合同上写的是正规的商品房，而且有房号，商场的平面图也有其房号，现在却成了三个钉子固定的过道。