泛海控股30.66亿再售武汉CBD减压 转型金融7年贡献95%营收但净利反亏6亿

　　逐步撕掉地产标签的泛海控股抛售旗下核心地产项目——武汉CBD项目。

　　1月5日，泛海控股（000046.SZ）宣布公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司拟30.66亿元出售武汉中央商务区地块。经初步测算，本次交易预计产生资产处置收益约12.51亿元。

　　这是继去年出售北京、上海项目及美国旧金山资产后，泛海控股再度出售旗下地产项目，表明其“去地产化”的决心已很明显。

　　2014年初，泛海控股宣布向金融、地产综合性控股公司转型，经过六年时间调整，转型效果已初步显现，金融业务也逐步替代房地产成为泛海控股核心业务，占比近95%。

　　然而，转型金融并没有让泛海控股的发展进入“快车道”，目前，公司还面临业绩疲软、盈利能力下降、负债压力，融资碰壁等难题。

　　最新三季度业绩公告称，2020年前三季度公司营业总收入约92.29亿元，同比增长11.01%；净亏损约6.12亿元，同比下降124.55%。

　　截至2020年三季度末，融易资讯网（www.ironge.com.cn），泛海控股总资产1827亿元，总负债1445亿元，面临400多亿元短期债务，而其账面资金仅188.7亿元，经营性现金流大幅下降89.7%至2.8亿。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫向长江商报记者分析称，债务压力主要还在于销售回款比较缓慢，经营利润下降过快，债务雪球越滚越大，其次是跟公司的整体的营业收入下降有直接关系，转型业务增长非常缓慢。

　　针对上述相关问题，长江商报发送采访函至泛海控股方面，截至发稿前仍没有得到回复。

　　地产项目开发周期缓慢

　　占地总建面达到414.29万方，号称要投资千亿的武汉中央商务区，曾是泛海控股的核心地产项目。

　　武汉中央商务项目于2001年立项，隔年，为开发上述项目，泛海控股等五家企业组建武汉中央商务区股份有限公司。

　　拿下武汉中央商务区，泛海控股一度引来外界羡慕的眼光。

　　然而，经过十余年发展，武汉中央商务区项目至今仍未全部完工。据泛海控股2020年中报显示，该项目总建筑面积为414.29万平方米，截至二季度末，项目剩余可开发建筑面积达到287.4万平方米，占比接近七成。

　　项目投入大、开发周期长、进展缓慢，是泛海出售该核心地产项目的关键因素，其他地产项目也面临同样问题。

　　在拿下武汉中央商务区开发权的同一年，泛海控股还拿下了上海的董家渡项目，借旧区改造，以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米。由于泛海当时获得的是“毛地”，而非“净地”，因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。

　　而位于上海董家渡10号地块的泛海国际住区一期则是在拿地13年后的2015年11月才开盘。从2002年5月上海董家渡启动旧区改造项目至今，泛海控股对于该地块的开发建设已经长达近18年，并且有相当一部分土地还在拆迁中。

　　2019年，上海外滩董家渡项目闲置17年后易主融创，收购价达125.53亿元，由于该项目地处黄浦江边，周边在售一手房均价普遍超过每平方米10万元，堪称上海绝版豪宅地块，“囤地”17年后，资产增值空间大幅上升。

　　随后2020年3月，泛海控股再度转让美国旧金山First Street和Mission Street的相关境外资产，交易金额12亿美元。

　　谢逸枫分析称，泛海控股出售子公司的项目，主要原因是债务压力非常大，现金告急，短期债务又到期，在没有充足现金流的情况下，只能通过转让手里的一些项目来偿还这些债务，也可以减少一些不良资产。

　　“泛海控股不断出售旗下土地项目资产加速去地产化，主要在于没有成功的房产开发模式和成熟的经营管理体系，没有形成自己的房产开发系统。”谢逸枫认为，现在房产开发竞争压力非常大，不仅仅在于拿地能力，融资能力，成熟的经验也是非常重要的，转向金融或战略投资这种轻资产方向对以后规划有益。

　　加速“去地产化”债务压力凸显

　　相继处置多项地产资产，其 “传统主业”地产业务收入也呈现逐年下滑趋势。数据显示，2017年至2019年，泛海控股地产业务收入占公司营业总收入的比重分别为48.92%、39.13%、22.44%，比重逐年下降。

　　2020年上半年，金融板块实现营业收入51.60亿元，同比增长25.55%，在公司营业收入中的比重接近95%，同期，该公司房地产业务的收入仅为2.91亿元，同比下降72.25%，占总营收的比例仅为5.33%。

　　在土地储备上也多年颗粒无收，2015年至2019年，泛海控股已连续五年在国内无新增土地储备。据泛海控股年报显示，截至2019年末，泛海控股累计土地储备总占地面积521.95万平方米，其中国内151.55万平方米，占比29.04%，仅有武汉中央商务区、北京泛海国际居住区二期以及沈阳泛海国际居住区。

　　随着武汉中央商务区的出售，泛海控股的土储近一步减少，地产营收比重更轻。