和泓服务疯狂并购:标的净利润一年翻一倍 陷入规模瓶颈的自救

　　12月28日，港股物业公司和泓服务发布收购公告，拟花费4290万元收购四川万晟物业服务有限公司（以下简称万晟物业）60%股权。和泓服务下半年频频收购，这已经是自6月配股募资后的第5笔并购交易。

　　通过并购，和泓服务的体量得以迅速扩大。公告显示此番收购后和泓服务的合同建筑面积将较2020年初的8.2百万平方米增加至27.1百万平方米，增幅230%；在管建筑面积将从2020年初的8.2百万平方米增加至20.4百万平方米，增幅149%。

　　而今年中报显示，和泓服务在管面积9.4百万平方米、合约面积14.6百万平方米。也就是说下半年新增在管面积达11百万平方米、合约面积达12.5百万平方米。半年时间体量扩大了一倍。

　　下半年疯狂并购 资本发挥力量

　　公告显示，和泓服务下半年在疯狂扫货。

　　9月以1500万对价收购宝盈物业60%股权，10月2550万元收购星际物业51%股权，11月分别以1200万元、1540万元收购慧谷物业及中正物业，12月4290万元收购万晟物业。5桩并购累计涉及金额达1.1亿元，再加上半年完成的上海同进和上海同嘉物业，全年并购耗资1.44亿元。这对于2019年净利润只有1379万元的和泓服务来说，堪称大手笔。

　　截至2018年末，和泓服务的货币资金只有1.34亿元。2019年7月登陆港股，IPO首发募资1.08亿元，扣除发行费用后募资金额为0.65亿元，2019年末公司账上货币资金增加至2亿元。

　　更多的并购资金来源于6月份的配股。6月15日，和泓服务以1.28港元配售8000万股，募集资金1.02亿元。上半年物业股股价纷纷创新高，但排在行业末位的和泓服务并没有受到市场青睐，在股价未大幅高涨的情况下公司仍然配售了16.7%的新股（扩大后股本），为彼时配售潮下最大比例的配售，可见公司对于资金的渴望。

　　IPO+配售募资合计1.65亿元，资本市场给予和泓服务底气。最新收购的四川万晟物业交易对价4290万元，是7桩并购中交易额最大的一笔。虽然整个物业板块单笔过亿的并购不少见，但是对于和泓服务来说，上述并购已经使公司花去全部配售募资，占2020年中报现金余额约30%，公司“失血”严重。

　　另一方面，根据新浪财经统计，和泓服务上述并购PE均在10倍左右。目前行业内的并购PE在10-15倍左右，和泓服务的并购溢价处于行业下限。但公司未公布收购标的营收等情况，收购条款均不涉及业绩承诺，后续收并购质量有待观察。

　　净利润两连降 迷你物企自救

　　通过疯狂并购，和泓服务的规模迅速做大。公司较2020年初的8.2百万平方米增加至27.1百万平方米，增幅230%；在管建筑面积将从2020年初的8.2百万平方米增加至20.4百万平方米，增幅149%。

　　值得关注的是，2020年年初公司在管面积与合约面积相同。2019年和泓服务在管面积为6.6百万平方米、合约面积为8.2百万平方米，这意味着年初储备面积全部转化为在管面积后，公司已无储备面积以供后续增长。

　　在此之前，公司在管面积近三年分别新增0.5/0.4/0.3百万平方米，新增面积逐渐减少。同时合约面积在2019年并无增，公司已经进入规模瓶颈。背靠和泓置地，上市前的数据显示和泓服务90%以上的项目来自关联房企，但小房企的支撑有限。

　　表现在财务上，2017-2019年和泓服务实现营收1.9亿元、2.2亿元、2.5亿元，同比增速从16%降至11%；同期实现净利润2187万元、1688万元、1379万元，同比增速分别为16.7%、-22.8%、-18.3%。2018年、2019年净利润连降主要在于上千万的上市开支，这对于一个迷你物企来说是一笔不小损益。不过经调整后2019年净利润仅增10%只3150万元，和泓服务盈利增长同样不高。

　　不少业内人士表示，随着恒大物业、金科服务等大体量物企上市，二级市场对于小物企并没有太多青睐，行业估值分化明显也侧面印证了这一点。因此，和泓服务疯狂并购的背后，不仅是对面积规模的追求，对利润的要求似乎更为看重。

　　新浪财经通过梳理下半年5桩并购交易发现，被收购物业标的近一年的除税后净溢利增长迅速。比如，万晟物业2019年除税后净溢利较2018年同比增长102.89%，2020年11个月较去年全年增长95.47%；中正物业2019年同比增长141%；星际物业2019年不仅扭亏还实现了354万元利润，2020年前8个月利润已超2019年全年45.54%。

　　万晟物业盈利指标