绿地困局：“摩天大楼专业户” 万亿负债压身

　　如果天玑财富的投资人放弃本金，以2.5万/平米的价格接手绿地的房产，每平米将亏约8000元。

　　绿地2020年三季度的净负债率不降反升，达183%，较中报上升了3个百分点，较2019年末则提升了近30个百分点。

　　绿地再向大股东上海格林兰投资企业有限公司借款1.9亿元，这是年内第二次借款，共计借款6.9亿元。可能由于绿地负债过高，融资空间小，只能由大股东对外举债再借款给绿地。

　　文 | 南方周末记者 卢宝宜

　　承诺商办物业，再拿下便宜的住宅用地，曾是绿地控股（600606.SH）的拿手好戏。但如今，商办变成了沉甸甸的“包袱”。

　　据第一财经报道，绿地正在出售长三角14个项目27个物业，资产价格达231亿元。

　　根据华创证券报告，以2019年末的数据为基准，绿地剔除预收款后资产负债率为83%；净负债率达到156%；现金短债比为0.79。全面踩中“三条红线”，总负债超万亿。

　　三个月前，央行和住建部召集12家重点房企，传达了房企融资“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不小于1。

　　从剔除预收款后的资产负债率来看，绿地83%的水平，在房地产信息服务平台克而瑞统计的TOP10房企中，排在第二位。以净负债率来看，在2019年营收过千亿的A股上市房企中，也仅有绿地一家连续5年净负债率在100%以上。

　　但一边卖掉旧项目的同时，绿地仍在拿下包含商业在内的新项目，这似乎是绿地难以摆脱的“周转”之策。

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　　接盘“地王”的人

　　家住成都的何铭最近才搞明白，为什么自家周边的商业楼一直没有建好。

　　何铭是绿地GIC成都中央广场一期住宅的业主，2015年购房，2017年入住。该楼盘位于成都“南二环”，10分钟车程即可抵达太古里商圈，称得上是市中心。

　　2013年12月，绿地以29.9亿元的价格拿下了该地块，成为当年成都的总地价“地王”。该地块面积超过100亩，按照计划，绿地将项目分为4期打造，其中一、二期为住宅，三、四期是包含大型商场、高级酒店、甲级写字楼的复合型生态商务综合体。

　　何铭向南方周末记者回忆，当初购房主要是绿地的置业顾问介绍，整个项目中间还会建设一个超大型的中央花园。但购房至今的5年时间里，不管是中央花园，还是三、四期地块上的商业综合体，仍不见踪影。“基本上地就没动过”。

　　前不久，何铭看到一则基金爆雷的新闻，这才发现，绿地早已把三、四期地块上的大部分物业卖给了别人。

　　爆雷的基金名为“天玑财富”，这是一家深圳的私募基金，其于11月7日发布公告称，由于投资人兑付出现问题，现推出绿地GIC成都中央广场项目公寓安置方案，拿出24套公寓，以2.5万元/平方米的市场价置换给投资人。

　　“90后”陈蕃，家住深圳福田区，正是天玑财富的投资人之一。他告诉南方周末记者，2018年12月，天玑财富发行了“天玑绿地中央广场私募基金一期”产品，规模2亿元，期限12个月。产品介绍书显示，募集资金用于购买成都GIC项目T2号楼商办物业。

　　绿地曾发出声明，确认在2018年12月售予深圳市荣海达实业有限公司（下称“荣海达”）124套办公物业。企查查显示，荣海达与天玑财富存在着密切联系，荣海达两大股东均在天玑财富旗下子公司担任要职。

　　天玑财富的总部位于深圳第一高楼——深圳平安金融大厦的100层。2019年，陈蕃被朋友带去参加了一回在总部举办的高净值人群早餐会，之后被推荐了这款私募产品。

　　陈蕃说，天玑财富的投资经理曾告诉他，已在2018年底以包销的方式拿下成都GIC项目正在建设的T2号商办楼。所谓包销，就是天玑财富以较优惠的价格拿下了T2栋房源，待绿地建成后，由天玑进行精装修，再以较高的价格售出。中间的差价，就是购买了这只基金的投资人的收益。

　　天玑财富承诺保本保息，于是陈蕃投了100万购买了基金，时长半年，利率为8.8%。自投入资金后，陈蕃在每个月的15日都能拿到约8000元的利息，但是在半年到期后，却追不回100万元本金。

　　2020年3月，陈藩前往天玑财富总部交涉，发现很多投资人都出现了无法兑付的问题。4月，天玑财富已经搬离办公地点。

　　陈蕃多番打听得知，天玑财富从投资人处筹集了定金交给绿地，但是由于项目迟迟未备案，亦未取得预售证，最终致使天玑和绿地的合作发生了变化。绿地退还了部分定金，剩余部分折算成天玑目前持有的124套房源，市场总价约7000万元。