中国铁建等10月销售额降幅大 偿债高峰将来去化压力仍存

　　“金九银十”已经结束，目前大多数房企已经披露了10月经营简报。根据各公司公告及克而瑞数据整理显示，2020年10月，34家千亿规模房企合同销售（全口径）合计约为8986.43亿元，较2019年10月的7719.21亿元同比增长16.42%，较今年9月的9152.91环比下降1.82%。10月，34家中有29家销售额实现同比增长，仅华夏幸福、中国铁建、碧桂园、绿地控股和融信中国5家房企销售额同比下滑，华夏幸福降幅最大，达48.59%。

　　29家10月销售额同比增长 

　　打响国庆打折第一枪的中国恒大，10月单月销售额超1000亿元，是银十销冠。其次从增速来看，10月，34家中有华夏幸福、中国铁建、碧桂园、绿地控股和融信中国5家10月销售额则同比下滑，尤其是华夏幸福在9月单月下滑69.94%之后，10月下滑幅度依然高达48.59%，金九银十表现最差。行业老大碧桂园10月销售额也同比下滑了11.76%。 

　　而其余29家10月销售额虽然实现同比增长，但整体增速放缓已是大势所趋。金科股份单月增速居首，达74.15%，其次阳光城、滨江集团、蓝光发展、招商蛇口、中国金茂等同比增速均超50%。而华润置地、龙湖集团、正荣地产、旭辉集团，融创中国的销售额增速均不到10%，增长乏力。 

　　环比今年9月来看，34家中有17家销售额下降，绿地控股环比降幅最高，达51.38%，旭辉集团、金地集团、祥生地产环比下降均超20%，中海地产降幅也达到19%。不过绿地控股、旭辉集团9月的销售额都位居前列，基数较大。 

　　10月售价继续承压， 34家房企中有20余家披露了销售面积/均价，其中13家销售均价同比下滑。华润置地10月销售均价同比下滑幅度高达20.88%，其次为万科、远洋集团、旭辉集团和保利地产，分别同比下滑10.62%、9%、7.5%和6.02%。 

　　融资收紧之际迎来偿债高峰 

　　据贝壳研究院统计，2020年前10个月我国房地产企业境内外债券融资累计达10283亿元。其中，10月单月，房企境内外债券融资规模约692亿元，较9月环比下降10.7%。 

　　而10月房地产企业境内外债券到期规模约816亿元，超过发债规模。同时，在11月，房地产行业将迎来今年以来的债券到期高峰，待偿规模1071亿元。多部门联合出台“三道红线”之后，融资全面收紧，房企资金链承受较大考验，叠加冬季疫情的不确定性，房企去化压力仍存。 

　　而在这个时候，手里存货的“质量”决定了“压力”的大小。相对来说，投资集中在需求坚挺的一二线等高能级城市的房企，去化压力相对较小，而前期三四线囤货较多的房企可能面临更大的去化压力。下半年来房企拿地也明显向一二线城市倾斜。 

　　同时，三道红线政策无疑为还处于高杠杆扩张中的房企戴上了“紧箍咒”，拿地“急刹车”。克而瑞数据显示，9月、10月红色档房企平均投资额较前8月平均下降了25%，融易新媒体，橙色档也大幅下降了22%，激进扩张风险显露。