蕾奥规划拟IPO背后：逾1.5亿元募资用于购置房产

　　本报记者余燕明广州报道

　　深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司（以下简称“蕾奥规划”）从新三板摘牌后，正在寻求首次公开发行股票并在深交所创业板上市。

　　若此次顺利在深交所创业板首发上市，蕾奥规划拟最多募集逾4.9亿元资金，其中超过1.5亿元将用于在上海、北京、西安购置房产，约占募资比重31%，这也是蕾奥规划募投项目里最大一笔支出。

　　蕾奥规划拟使用IPO募集资金购置的房产价格高昂，尤其是在上海、北京购买的合计2200平方米房产，预计单价将达到6万元/平方米；而计划在西安购买的1200平方米房产，预计单价也将达到1.7万元/平方米。

　　作为一家主营规划设计业务的轻资产企业，蕾奥规划并不缺钱。截至2020年上半年，蕾奥规划账面上仍有接近9517万元货币资金，同时还购买了多达7000万元理财产品，而其负债水平则较低。

　　在准备奔赴深交所创业板上市前，蕾奥规划进行了5562万元的现金分红。它的实际控制人王富海在这一轮现金分红过程中取得了1259万元，所占分红比例超过了他实际所持蕾奥规划的股权比例，这位原先在体制内的规划专家，带领十几名核心骨干出走创业后，如今已赚得了巨额财富。

　　即便在流动性充裕、负债水平较低、购买大额理财产品、且进行大笔现金分红的情况下，蕾奥规划在2020年上半年却仍然向招商银行申请了3000万元贷款，并拟在此次IPO过程中继续募集逾4.9亿元资金，而其中相当一部分募资将被用于购置房产。

　　《中国经营报》记者已向蕾奥规划方面询问了解公司是否存在过度融资情形，以及在申请上市前进行大笔现金分红、同时又向银行申请贷款的合理性，但该公司不予置评。

　　逾1.5亿元募资用于买房

　　蕾奥规划此次申请在深交所创业板首发上市，计划最多发行1500万股股票，发行后总股本将达到6000万股，占发行后总股本比例为25%。

　　新发行1500万股股票后，蕾奥规划预计最高将募集逾4.9亿元资金。按此计算，该公司寻求每股发行价格为32.7元左右。蕾奥规划在2019财年的每股收益为1.49元，因此其静态市盈率约为22倍。

　　蕾奥规划所属行业分类为专业技术服务业，目前该行业内A股上市企业的静态市盈率中位数在36倍左右。若蕾奥规划最终上市时的每股发行价格能够达到32.7元左右，该公司的总市值将接近20亿元。

　　根据蕾奥规划对IPO募集资金的使用规划，其中2.8亿元将用于规划设计服务网络建设项目，1.4亿元将用于规划设计智能化建设项目，而剩下的7000万元将用于补充流动资金。

　　所谓的“规划设计服务网络建设项目”，实际上就是蕾奥规划拟在全国华东、华北、西部、西南地区建设大区中心、分公司及全资子公司，进一步拓展规划设计业务。该项目投资规模约2.8亿元，其中超过一半的项目投资，即逾1.5亿元募集资金将被用于购置房产，所占此次全部募集资金比重逾31%。

　　这将是一笔支出庞大的资金。作为技术和知识密集型企业，同时也是被认定的国家级高新技术企业，蕾奥规划在2019财年投入的研发费用为2692.6万元，而拟用于购置房产的1.5亿元募集资金，相当于其2019财年研发费用的5.7倍。

　　目前，监管部门对首发上市企业将募集资金用于购置房产没有作出明确约束。但若参照证监会对上市公司再融资的审核指引，上市公司拟使用募集资金购买土地或房产的，如购买金额占募集资金总额比例较高（拟购买土地或房产金额超过募集资金总额的30%），审核中需关注其融资必要性，防止其利用募集资金投资房地产。

　　蕾奥规划拟购置的房产位于北京、上海、西安，合计总面积将达到3400平方米。该公司计划购买的房产价格不菲，其中分别位于上海、北京购置的1200平方米、1000平方米房产的单价预计高达6万元/平方米，而位于西安购置的1200平方米房产的单价也将达到1.7万元/平方米。

　　据悉，蕾奥规划拟购置房产类型为办公楼。该公司在解释拟投入逾31%的募集资金购置房产的合理性时称，“购置固定的办公场所，可避免租赁办公用房续租障碍、搬迁等风险，有利于吸引产业人才并保障人才的稳定性，融易新媒体，相比租赁方式，购置办公楼成本相对更低，将有效规避未来办公场所租金上涨的风险。”

　　但实际上，作为一家主营规划设计的轻资产企业，一直以来，办公场地租金所占蕾奥规划的主营业务成本比重较低。

　　以2019财年为例，蕾奥规划当期发生的营业成本约2.1亿元，其中占比最高的是人工成本，高达57.2%；其次则是外协采购成本，占比约22.7%。而租赁办公场地产生的房租成本为1270万元，所占营业成本比重仅为6%。