弘阳地产有多少″三红″机会？曾焕沙的模式取舍

　　金九银十的好时节，房企大佬的红线博弈仍在发酵。

　　9月26日，有媒体报道，近日监管部门召集12家房企座谈会，要求2023年6月30日前，从会者符合“三条红线”融资规定要求。

　　12家房企分别为：碧桂园、恒大、万科、融创、中粮、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

　　监管部门要求试点企业每月15日以前提交监测表，共涉及剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债等8项财务指标。

　　不难发现，相比8月的“三红”融资规定，监管层此次要求更加细化、精准。尤其时间大限确定，可谓祭出王旗。

　　专家表示，新规落地很可能带来行业整体变革。习惯了高周转打法的头部房企能否刹车变道，现金为王的房地产业后续走势如何，目前还充满未知。

　　但对那些财务状况较健康的房企来说，后续融资优势将凸显，不乏弯道超车机会。

　　例如弘阳地产，难掩踌躇满志，直言三条红线是机会。

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　　有多少机会？

　　8月28日，弘阳地产发布2020年中期业绩，首席财务官申广平表示，我们认为三道红线对我们来讲是有机会的。从融资规模增速控制看，我们分成五档控制，弘阳一直以来是有财务约束下的规模增长，有信心随着公司发展，都能满足三道红线规定。

　　客观而言，上述表态有数据支撑。

　　现金短债比方面，2020年上半年，弘阳地产账面的货币资金及受限制现金合计达182.83亿元，现金短债比为1.54，短期偿债压力不大。符合现金短债比为1的红线。

　　净负债率方面，弘阳地产今年上半年为68.71%，也远低100%红线。

　　但也不乏预警数据。

　　首先，弘阳地产的资产负债率80.18%，在剔除235.97亿元合同负债及预收款后资产负债率仍达74.19%，超过70%红线。按照三红分类，负债年增速将不得超10%。和“绿档”的保利发展、中海地产、华润置地、华侨城等相比，融资仍处劣势。

　　更值警惕的是，弘阳地产的债务增速并不低。据Wind数据显示，今年上半年，弘阳地产的短期债务达118.4亿元，长期债务202.93亿元，总债务规模相较去年同期增长13.22%。其中的短期债务占比达到36.85%，相对较高。

　　将时间线拉长，弘阳地产2015年-2019年总负债分别为：210.95亿元、244.31亿元、328.68亿元、540.72亿元、773.51亿元，日益高企。

　　以此观来，尽管只踩中一条红线，且超标指数不高，调整难度不大。但申广平的上述机会表态，是否过于乐观？有多少实质机会，有多少潜在风险，仍需考量。

　　即使融资指标全部合格，与实现跨越也不是直接因果关系。

　　原因在于“模式”二字。

　　回到融资新规本身，不提政策面的“房住不炒”，及金融面的防范系统性金融风险。单看企业面，新规意味着房企将失去高负债、高杠杆支撑，意在颠覆纵横行业多年的“高周转”模式。

　　而从往期表现看，弘阳地产恰是“高周转”模式的忠实信徒。

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　　高周转之路

　　2017年，弘阳地产董事长曾焕沙提出“2020战略”，即2020年达到千亿规模。由此，高周转大幕拉开。

　　2018年业绩会时，总裁何捷曾直言：弘阳地产已梳理总结出“3671”大运营体系打法，即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正。

　　从打法看，是否有当年碧桂园的“345”风范？

　　这种与融资新规精神相悖的高周转模式，正是弘阳地产债务增速较高的原因之一。比如溢价拿地。

　　2020年4月20日，鄞州区YZ09-09-d4（陈婆渡东地段鲍家耷三期东侧）地块开始竞拍，经过近3小时、242轮竞拍，最终弘阳地产以15.5亿元总价拿下本案地块，成交价21470元/平，溢价率43.1%。

　　2020年6月底，在181轮竞价后，弘阳地产与启东市鑫城城建、建都房地产以7.87亿元代价，联合拿下南通2009号地块，溢价率50.19%。

　　弘阳地产联席总裁袁春透露，截止2020年6月30号，集团拥有1837万平方米的土地储备，较2019年底增加8.5%，目前弘阳在43个地级以上城市拥有169个项目。他指，于 2020年上半年拿地21幅，总计容面积301万平米，分布在佛山、徐州、芜湖等高能级城市，底价拿地占比达到45%。

　　看似增幅不大，但要知道，疫情周期下行业拿地整体风格谨慎。

　　回溯2019年，能窥其激进全貌。

　　绿色指数专家标准排名数据显示，2019年弘阳地产的新增土储中不乏溢价购得者。

　　例如，2019年 2月在佛山地块以最高限价拿地。

　　2019年3月以超60%的溢价率拿下合肥的两宗地块。

　　2019年4月常州一宗宅地溢价率达到65%.......