佳兆业美好面积储备率低至0.2 二线物管隐形者恐掉队

　　29家AH物业股中报业绩已经披露完毕。根据新浪财经统计，上半年高速增长依然是物业股的主旋律，29家平均增速约34%。这其中，佳兆业美好上半年营收增速为32.7%，各项数据表现中规中矩。不过公司储备/在管面积比率只有0.2，低于大部分物管公司。中庸的业绩再加上短期成长优势不显，佳兆业美好逐渐成为二线物管中的隐行者。

　　储备率仅为0.2 二线物管最低

　　佳兆业美好脱胎于房企佳兆业集团，2018年12月港股上市。目前佳兆业持有佳兆业美好约67.23%股权，为控股股东。随着近2年上市物企越来越多，再加上IPO冲规模的诱因，业绩高增大环境下上市较早的佳兆业美好的关注度反而降低了不少。

　　物业管理行业规模往往代表未来的增长，首先从面积来看，上半年佳兆业美好在管面积为48.8百万平方米，较去年末仅增长2.6百万平方米。合约面积为59.2百万平方米，较去年末仅增长5.4百万平方米。以此计算，未来可供转化的储备面积为10.4百万平方米，储备/在管面积的比率为0.21，处于低位。

　　对比同行业，佳兆业美好在管面积、合约面积均排在29家物企的第14位，处于二线物管梯队末端。但二线物管公司本身无论是面积还是营收都与头部物企差距甚远，比如上半年营收第一的碧桂园服务为永升生活服务的4.7倍，在管面积为永升服务的4.1倍。

　　再对比同处二线梯队的新城悦服务、永升生活服务、时代邻里等物企，佳兆业美好短期成长性优势不显。上半年，在佳兆业美好规模以上的物企，除中海物业、中奥到家，上半年新增在管面积均在两位数。若与规模以下（20~40百万平方米）的物企对比，佳兆业美好的储备率又不如后者。正荣服务、鑫苑服务、弘阳服务规模虽小，但储备率均在0.5以上。在资本市场业绩增长的预期下，确定性更强的物企显然更受欢迎。

　　除去现有数据，母公司实力也是决定佳兆业美好未来发展的重要因素之一。佳兆业经历2014年黑天鹅事件后近几年逐渐恢复，2020或跨入千亿房企阵营。2017-2019年合约销售面积分别为2.8百万平方米、3.8百万平方米、4.6百万平方米。同期佳兆业美好来自集团的新增在管面积为1.8百万平方米、1.9百万平方米、2.2百万平方米，合约销售面积的转化率在50%左右浮动。

　　根据佳兆业2019年年报披露，佳兆业土地储备约2677 万平方米（权益比约76%），按照2019年464万平方米的销售面积来说，可以满足未来5年左右的销售。但是对于佳兆业美好来说这还不够。随着公司在管规模的上升，佳兆业美好已经进入了需要依靠收购来大举提升规模的阶段。

　　以2019年为例，佳兆业美好收购了嘉兴大树物业60%的股权及江苏恒源物业51%的股权，大幅增加在管面积16.3百万平方米。当期实现了有史以来最高的营收增速，40.8%。而收并购的两家是在去年4月和10月，在收入上只有8个月和2个月的财务表现。2020年上半年营收同比增长32.7%，同比较为完整的体现了收并购效果。

　　2020年上半年，佳兆业美好以2700万元的代价收购了宁波朗通60%的股权，增加在管面积4百万平方米，但目前尚未完成收购并表。值得一提的是，年初疫情影响下物业股股价持续攀升，佳兆业美好乘势在高位配股，募集资金4.56亿港元。截至上半年，佳兆业美好现金及现金等价物大幅增至11.9亿元。

　　但随着8月份物业股开始大幅回调，佳兆业美好股价较最高点跌去41.5%。市场寄希望于其下半年能够释放并购利好消息。

　　交付前及顾问服务收入占比下滑 下一个利润增长点在哪？

　　安信证券研报分析认为，融易新媒体，随着地产销售增长逐步放缓至接近零的水平，地产发展商未来 3-5 年的增长将远低于过往水平。 大型发展商平均增速在10%以内，中型发展商会略高于大型发展商但发展空间有限，毕竟能去的市场都已布局。个别中小发展商在冲规模的诱因下增速会较高，但整体增长水平将在 15-20%以内，权益增长率将更小。一方面销售增长大幅放缓，另一方面随着物业在管规模的上升，对增量需求日益上升，在此消彼长的背景下，单靠母公司的贡献，不能支撑几年。

　　在这一背景下，物业管理行业未来发展面临两个问题：一是行业内的收并购整合，二是企业如何寻找第二利润增长点。就佳兆业美好来说，一如其在面积上的表现，其他业务发展也中规中矩，闪光点难寻。