路劲业绩断崖式“下滑”，巨额永续债吞噬企业利润

　　“如能按年增长18%-20%，在2024年左右，集团可以达到1000亿元的销售目标。”路劲在其2019年财报表示。 

　　事实上，早在2018年，路劲就曾设想“按年以20%-25%的速度增加销售，最迟在2024年达到1000亿元的销售额”。 

　　不难看到，路劲对于做大规模之渴求。 

　　据其2020中期财报披露，今年上半年，路劲实现物业销售额204.48亿元。若按18%的增速计，2020年路劲的销售目标约为505亿元，前者在后者中占比40.52%。换句话说，今年前6个月，路劲仅完成了销售目标的4成。 

　　业绩“骤降” 

　　表现更为糟糕的是，路劲业绩出现大幅下降。 

　　9月2日，路劲发布了2020年中期财报。期内，上市公司实现营收81.84亿港元，同比增长19.38%;实现公司拥有人应占期内溢利4.3亿港元，同比下降50.48%。可以看到，较之去年同期，路劲业绩已是“腰斩”。 

　　下滑并非没有预兆。早于2019年，路劲营收就曾发生轻微下滑，业绩方面也迅速步入“缓增”，仅按年增长1.33%。要知道，之前的2016年-2018年，路劲业绩增速可是连续3年保持在50%之上。

　　数据来源：东方财富choice 

　　“国内自2018年开始实施的各种对房价的控制，如限价、限购、限贷等在2019年执行更严厉，引致销售放慢及回款延后，同时对售价也有很大压制，从而影响出售物业利润。再者，近年路劲在公开市场拿取的地块，因竞争大的原因，平均价格比早年拿取的高了许多。因此，2018年的高毛利率情况较难再出现。此外，我们新业务成绩并不理想。”路劲在其2019年财报中如是解释业绩缓增。 

　　事实也是如此。进入2019年后，路劲销售毛利率就在一路走低，已由2018年中期的47.06%逐年下探至2020年中期的31.68%。此外，路劲销售净利率也没能摆脱较大幅度下滑的命运。2020年中期，路劲销售净利率仅为9.67%，相较2019年末17.1%的数值下降7.43个百分点。

　　数据来源：东方财富choice 

　　据路劲中报披露，2020年上半年，上市公司共获取4幅住宅地块，楼面面积合共31.3万㎡。进入下半年后，路劲开始加快拿地节奏，单是7月就再次新增4幅住宅地块，楼面面积合共约43.8万㎡。 

　　不过，上述新增地块多为路劲以较高溢价获取。 

　　将时间推至7月22日，路劲以28.21亿元代价竞得上海嘉定区菊园新区JDC1-0403单元28-03、29-01地块，较之19.47亿元的起价，溢价率44.88%。此前7月初，路劲还以17.31亿元拿下常州天宁区JZX20201301号地块，溢价率47.84%。 

　　这并非今年首次路劲以较高溢价在常州拿地。2020年3月和6月，路劲就相继以8.95亿元和3.56亿元代价，先后获取常州武进区JWJ20200201地块和JWJ20200501地块，相应溢价率更是高达56.74%和53.45%。 

　　“路劲在上海本身就有项目，但最近几年拿地不是特别多，可能手里边项目开发得差不多了，所以这种情况下他得赶紧在上海补仓，增加上海的土地储备。”对于路劲较高溢价拿地，上海中原房地产分析师卢文曦如是认为，“常州作为长三角一个比较重要的城市，经济实力较强。最近一段时间，该市楼市也是蛮活跃的。如若以长三角眼光去布局，诸如苏州、南京，路劲不一定抢得过其他房企，所以就只能再往下沉去常州拿地。从质地上来说，常州还算可以，因而路劲会愿意以比较高的价格新增土储，这也说明其对常州未来的发展有着很强的信心。” 

　　据卢文曦分析，今年一季度末至二季度初期，很多房企都不敢拿地。到了5月之后，大家都开始抢地，路劲再去抢，那其成本自然就高了。这也说明了路劲先前的预判或者坚决入市的决策偏慢一点，如果能把时间点往前挪，那么到这些地方去拿地的成本就会低些。 

　　巨额永续债“侵吞”企业利润 

　　路劲成立于1994年，于1996年7月登陆港交所。发展初期的十年，路劲主营业务为专注投资、发展、经营和管理收费公路。直至2004年，路劲开始涉足房地产业务。该年，路劲在广州购入3个项目，并在江苏常州武进区取得数个项目。期内，位于广州天河区的隽悦园也开始动工，融易新媒体，这是路劲首个房地产项目，次年11月便开始了分阶段预售。