世茂服务业务依赖母公司开发商 2019年并购带来商誉减值风险

　　近日，世茂服务控股有限公司(以下简称世茂服务)向港交所递交了招股书，拟于港股主板上市。

　　世茂服务成立于2005年，是世茂集团(股票代码：00813.HK)旗下物业管理公司。按公司招股书引用的中指院数据显示，从综合实力看，世茂服务被中指院评为中国物业服务百强企业第12名。2019年，世茂服务的在管总建筑面积为6.82千万平方米，合同总建筑面积约为1亿平方米。

　　这家公司如何？以下南财AI新闻实验室新股排查课题小组来为大家拆解。

　　收入结构向增值服务倾斜

　　2019年，世茂服务实现营业收入24.89亿元，同比增长87.2%，增速较2018年有所提升。同期净利润为3.85亿元，同比增速由2018年的34.4%快速提升至163%。

　　从世茂服务整体的毛利率来看，2017年至2019年，公司的毛利率逐渐提升，但毛利率提升的速度远不及公司净利润的增速。可见，世茂服务2019年的费用支出减少了。

　　分业务毛利率来看，除了2019年非业主增值服务业务的毛利率有所下降外，报告期内(2017年至2019年)世茂服务三大业务的毛利率整体为上升趋势。其中，世茂服务的传统业务物业管理服务毛利率最低，在25%-30%之间；其次为非业主增值服务业务，毛利率在30%左右；毛利率最高的业务则为社区增值服务业务，毛利率在45%左右。

　　因此，世茂服务的收入结构逐渐向毛利率较高的业务倾斜，这通过公司分业务收入占总营业收入的比重的变化可以看出。从上表中可以看到，2017年至2019年，公司物业管理服务业务的收入占比由70%下降到48%，而社区增值服务业务和非业主增值服务业务的收入占比整体反向上升。其中，在2017年至2019年，社区增值服务业务的收入占比由6%上升至26%。

　　这是因为，传统物业管理服务市场是劳动密集型的行业，物业管理服务包括秩序维护、清洁、绿化以及维修及维护服务，劳工成本和水电费占公司营运成本的比重较高，导致物业管理服务业务整体毛利率较低。因此，公司有意将业务结构向社区增值服务相关业务调整，符合物业管理行业的发展趋势。

　　依赖母公司开发商

　　从开发商类型来看，世茂服务的开发商类别可分为世茂集团、世茂集团的合营企业及联营公司，以及独立第三方房地产开发商。简单理解，世茂集团和世茂集团的合营企业及联营公司即为母公司及相关开发商开发的项目，而独立第三方房地产商则是由公司自行开发的项目。

　　从上述表格可以看到，2017年至2019年，公司来自母公司相关开发商的收入占公司营业收入的比重分别为98%、99%和90%，世茂服务对母公司开发商业务依赖明显。同期，来自独立第三方房地产商的业务收入占比分别为2%、1%和10%，2019年收入占比提升明显。这是由于在2019年，世茂服务收购了海亮物业管理全部股权及泉州三远的51%股权，使得独立第三方房地产开发商在管建筑面积大为提升，融易资讯网（www.ironge.com.cn），从而增加了这块业务的收入。

　　但并购往往也伴随着风险，世茂服务在招股书中对并购业务进行了风险提示。2019年，公司以2.81亿元人民币收购海亮物业管理，以及2.29千万元收购泉州三远的控制性权益。从财务角度，若公司无法有效整合及管理新业务，公司可能产生商誉减值或投资公允价值亏损。