五大地产龙头业绩回温，但销售均价集体下滑

　　国内五大龙头房企已从疫情冲击中上岸，经营业绩整体回归正轨。

　　8月5日，融创中国(01918.HK)发布最新营运数据，今年1~7月累计实现合同销售金额约2475.2亿元，较去年同期微跌3%；累计合同销售面积约1776.2万平方米，较去年同期增长1.5%。

　　年初业绩会上，融创中国行政总裁汪孟德曾表示，集团一季度受疫情影响较大，但正努力在二、三季度追回销售量。今年融创可售货值约8200亿元，销售目标6000亿元，至此已完成全年目标的41.25%。

　　尽管已基本追平去年业绩，但在龙头房企中，融创目前“回血”程度最低。位于其前的碧桂园(02007.HK)、中国恒大(03333.HK)、万科A (000002.SZ)、保利地产（600048.SH），同期业绩变动幅度分别为-0.98%、23.9%、-0.9%、-2.4%。

　　“宇宙房企”碧桂园经历半年业绩低谷后，终于在7月实现权益销售金额542.8亿元，同比增长27.52%，系今年来单月最高增幅。上半年，碧桂园单月同比增速为-0.44%、-49.97%、4.23%、3.76%、3.29%、0.93%。

　　冠军宝座来得并不轻松。受疫情影响，今年碧桂园曾一度跌落至行业第三，直至5月抢收后才重回销冠，目前累计权益销售额3212.3亿元。按9066亿可售货值及67%目标去化率计算，碧桂园已完成年度销售目标的53%。

　　因牵手泰禾赚足眼球的万科，也终于随着疫情消退追回业绩。据其8月4日发布的运营数据，前七月该集团合同销售面积2471万平方米，合同销售金额3795亿元，较去年同期的3821.9亿元仅一步之遥。

　　今年2~4月，万科销售业绩显示均为下降，直到五月份才录得正增长。最近三个月，万科销售额同比增速分别为5.7%、10.5%、22.47%，随着线下售楼处逐渐开放，万科积极推货，业绩上涨势头不断拉大。

　　与其他龙头的画风截然不同，恒大今年销售攻势极为迅猛。截至前7个月，恒大合约销售金额约3991.4亿元，较去年同期增长约23.9%；累计合约销售面积4401.9万平方米，较去年同期增长约46.6%。

　　全国楼盘75折特大优惠、最低价购房、无理由退房，一系列营销措施让恒大在低温的2月便实现同比107.8%的涨幅，此后销售涨幅始终保持在两位数。按该集团内部目标8000亿计算，恒大目标完成率达49.89%。

　　恒大业绩的高增长，一定程度上以牺牲利润为代价。今年7月份，恒大销售均价录得9337.29元/平方米，而在2017年~2019年同期，这一数据分别为10048元/平方米、10813元/平方米、10543元/平方米。

　　不仅是恒大，今年以来，五大龙头房企销售均价集体下跌。以碧桂园为例，截至7月底，该集团销售均价录得8404.76元/平方米，较去年同期下降597元/平方米；万科同期销售均价15358元/平方米，较去年下降155元/平方米。

　　保利还未公布7月运营数据，但据国盛证券研报统计，上半年该集团销售均价15047元/平方米，较去年同期下跌2.5%；融创前七月合同销售均价约13940元/平方米，也较去年同期下跌4.5%。

　　对此，合硕机构首席分析师郭毅认为，销售均价下滑源自几个维度的因素：一些房企的城市战略布局发生变化，三四线以下城市占比较多，城市市场分化带来的结构性差异，会拉低整体销售均价。其次，从项目类型看，除去传统意义上的住宅地产，一些房企销售中文旅地产、产业地产、商业地产等占比较多，也可能因一些投资回报率低、价值相对不高的项目产品，拉低整体结构性的成交均价。

　　与此同时，受今年疫情影响，高周转房企资金压力较大，对项目销售和资金回款要求高，因此会采取一系列降价促销策略。典型如恒大，从春节前的常规性促销持续至春节后的非常规促销，销售借此实现高增长。

　　“其它房企虽然未像恒大这样全国性促销，但在局部市场上会有相应的促销动作。”郭毅认为，基于房企滚动开发对项目公司的业绩要求，项目很可能会在疫情影响下以价换量，最终导致整体合约销售均价下滑。