资产负债比率204%，借款利率超12%！三巽控股IPO债务压力加大

　　近两年，三巽控股发展迅猛。但在房地产管控从严从紧背景下，快速扩张除了带来业绩高企，也让该公司资金链颇为紧张。大量债务压身状况下，如何实现公司的长远发展值得细细思量 

　　三巽控股集团有限公司（下称三巽控股）是一家总部位于上海、植根于安徽专注于住宅物业的小型房地产开发商。其业务主要集中在安徽省内三四线城市，项目以别墅、洋房为主。 

　　该公司成立于2004年，并于2011年正式踏入住宅地产业务。2017年以来，依靠棚改前储备的低价房产，三巽控股实现高速发展，2019年销售收入更是实现了超四倍增长。 

　　近期，三巽控股也向资本市场发起冲击。《投资时报》研究员注意到，2019年10月17日，三巽控股第一次递交招股书，届满六个月失效后，时隔十天，三巽控股再次递交赴港IPO申请。此次，该公司拟募集资金将用于开发现有物业项目的建筑成本，土地收购及补充营运资金。 

　　2017—2019年（下称报告期），这家植根于安徽的小型房企盈利表现可圈可点。但目前棚改已接近尾声，行业景气度不高，且企业本身资产负债比已经超200%，这家小型房企能否成功上市并实现长远发展值得关注。 

　　植根安徽 

　　三巽控股是一家典型的区域性小型房企。该公司前身为2004年成立的安徽三巽投资，2011年其在滁州拿到第一幅地块，开发了“左岸香颂”项目，从此开启了住宅地产业务。直至2014年，房地产开发才被列入该公司的业务范围中。截至目前，满打满算三巽控股涉足住宅地产业务不过11个年头。 

　　该公司业务主要集中于安徽地区。其曾于2018年开始在全国范围拓展物业开发项目，并逐步将业务拓展至山东及江苏地区。但资料显示，报告期内，该公司全部销售收入均来自于安徽并且目前总土地储备近90%都位于安徽。 

　　从具体项目来看，截至2020年1月31日，三巽控股共有36个处于不同发展阶段的项目，其中30个仍位于安徽省，5个位于江苏省，一个位于山东省。同时安徽省内超一半项目分布在亳州和滁州。 

　　可以看出，尽管目前该公司致力于实现全国化布局，但目前业务仍集中于安徽省内三四线城市。不过其也在招股书中提到，未来将继续将业务拓展至其他核心区域主要城市，以及像南京、武汉这样具有政策支持的区域。 

　　从土地储备上来看，截至2020年1月31日，三巽控股共有土地储备约4百万平方米。对比于其他也在排队申报港股上市的房企来说，这个土地储备量只是位于中等水平。另外，对于房企来说，土储不仅在广更要看区位，目前三巽控股的土地储备近90%位于安徽，这其中只有不到10%位于省会合肥，可以看出该公司土地储备质量并不占优势。 

　　三巽控股在安徽省的土地储备状况

资料来源：三巽控股招股书 

　　尽管从成立时间、经营区域和土地储备上来看，三巽控股并不占优势，但这家房企的“野心”不小。2018年，三巽控股董事长钱堃公开表示，目标2019年实现销售收入300亿元(人民币，下同)，并在五年内实现千亿目标。不过招股书数据显示，三巽控股2019年营收仅为31.09亿元，据钱堃的目标差距不小。 

　　寻机走向全国 

　　观察该公司业绩可以发现，2017年—2019年，三巽控股营收为2.63亿元、7.24亿元、31.09亿元；毛利为6880.7万元、2.07亿元、9.79亿元，毛利率为26.2%、28.6%、31.5%。2018年及2019年，该公司业绩都实现了惊人增长。 

　　三巽控股近三年收入状况

资料来源：三巽控股招股书 

　　据了解，这主要是由于棚改货币化使得三四线城市房价突然大幅上涨，三巽控股依靠之前储备的低价土储，获得了不错的盈利。据相关媒体报道，三巽控股重仓的亳州，2016年住宅物业均价为4324元，2017年增至5711元，增幅达到32%。另一个重仓城市滁州2017年增幅也在30%以上。报告期内三巽控股溢利分别为-387.5万元、4499.2万元、3.95亿元。 

　　随着营收规模的扩大，三巽控股加速全国化布局。2018年，三巽控股将总部迁至上海，作为内房企“迁都”首选，上海似乎成为区域性房企向全国性房企转变的一个关键点。阳光城、中梁、弘阳、蓝光等房企先后选择将登陆上海成为撬动企业发展的新契机。但值得注意的是，当前房地产行情与之前两年不可同日而语。区域性房企在原有圈子中的人脉资金优势在出走后或将不再存在，走出原有根据地反而可能会带来高额的经营成本。 

　　同时，从三巽控股的人事变动也可以看出其走向全国并谋求上市的愿望。