金科智慧服务IPO:在管规模过亿平方 物业定价策略成谜

　　新浪财经讯 金科股份旗下物业板块终于揭开面纱。6月29日，继荣万家、合景悠活、佳源服务之后，金科智慧服务集团股份有限公司（下称“金科智慧服务”）也递交了港股上市申请。与大部分物企采用“生活服务”的名称不同，金科执着的加上了“智慧”二字，暗示了其日后的发展方向。

　　但目前智慧科技服务尚不能支撑金科智慧服务的野心。截止2019年，智慧科技服务部分实现营业收入2768万元，仅占总收入的1.2%。

　　在管规模过亿平方 挤入头部阵营

　　这一波物企上市潮终于迎来了一家体量较大的头部公司。

　　2020年上半年，自3月份兴业物联和烨星集团两家迷你型物企上市后，建业新生活也在5月上市。7月初港股又将迎来正荣服务、金融街物业、弘阳服务先后挂牌。同一时间，6月底荣万家、世茂服务、佳源服务、金科智慧服务4家披露聆讯资料。

　　前后两波上市潮以中小型物企居多。而这其中，金科智慧服务一亮相即以120.5百万平方米在管面积居于前列。港股物业板块也在保利物业之后，时隔半年又迎来了一家面积超过亿万平方米的物管公司。中指院数据显示，2016-2020年金科智慧服务连续5年位列中国物业服务百强企业十强之一。

　　2019年末，公司尚有128百万平方米的合约面积未交付（储备面积），相当于目前体量的1倍。未来业绩增长空间远高于同期递表的其他物企。

　　不过，与已上市头部物企进行对比，这一储备规模远低于碧桂园服务（408.6百万平方米），彩生活（202.3百万平方米）、保利物业（211.1百万平方米）、绿城服务（233.2百万平方米），与雅生活服务（122.2百万平方米）接近。目前就在管面积而言，金科智慧服务在管规模排在26家A+H物业股第8位，由于储备面积不占优势，未来进入top5行列任重道远。

　　第三方成增长主力军 物业费成谜

　　从成长历程来看，金科智慧服务能有今天的体量外拓项目功不可没。

　　金科智慧服务成立于2000年，目前金科股份持有其68.32%的股权。与世茂服务、荣万家一样，背后拥有强大的房企支持。不过与荣万家的选择不同，世茂与金科早早的走上了对外扩张的道路。

　　截至2019年末，由金科集团开发的物业在管面积约为56.8百万平方米，占比47.1%。第三方外拓项目占比52.9%，面积贡献首次超过了关联方。而在2017年外拓项目在管面积还只有20.8百万平方米，占比33.4%。

　　过去两年，外拓项目新增在管面积分别为21.6百万平方米，21.2百万平方米；金科集团新增在管面积5.7百万平方米、9.4百万平方米。来自第三方的外拓项目增速远远超过了金科集团，前者在管面积同比增速为103.6%、50.1%，后者为13.8%、20.1%。

　　此外，截止2019年末公司128百万平方米储备面积中有四分之三来自于外拓项目。毫无疑问，来自金科集团的面积结转属于稳定输出，金科智慧服务已经进入了依靠外拓项目促增长的阶段。

　　值得关注的是，外拓项目与集团项目之间物业管理服务收入存在较大的差异。以2019年为例，金科集团47.1%的在管面积贡献了63%的收入，面积收入占比的剪刀差为15.9%。外拓项目52.9%的在管面积仅贡献37%的收入。2017年这一差值仅为7.3%，2018年骤然提高至16.2%。

　　而这种差值现象大多数存在于住宅物业前期，指的是与物业开发商订立的前期物业管理服务合同（通常为3年时间）。到了住宅物业业主委员会阶段（与业主委员会签订合同），这一比例差值开始缩小，金科集团的项目差值缩小至3%；外拓项目则回归正常，4.2%的面积贡献了5.6%收入。

　　事实上物管公司以低价外拓的情形已经屡见不鲜。一方面关联房企的动机是拉高物业费美化报表；另一方面，物管公司外拓也需要低价策略。

　　反映在地区上差值最大的是西南地区，以51.2%的面积贡献了60.8%的收入。物业管理行业具有一定的地缘性，西南地区作为金科股份的大本营，融易资讯网（www.ironge.com.cn），也是金科智慧服务的根据地，公司连续6年排名第一。同时，公司执行董事兼执行总经理罗传嵩还担任重庆市物业管理协会会长。

　　金科智慧服务的特别之处在于同一项目来源，在住宅物业前期和业主委员会前期不同阶段差值比例不同。这一现象或说明，金科智慧服务与金科集团签订的合同单价高于外拓项目，而到了业主委员会阶段金科集团项目降价，外拓项目提价。