卓越商企IPO：上市前大额分红 4.5亿垫款去向不明

　　意料之外却又情理之中，卓越集团旗下的物业将比地产先行上市。 

　　有着“深圳写字楼大王”之称的李华在2007年、2009年两次欲将卓越置地推向资本市场，但都因为种种原因未能成功。趁着2020年开启的又一轮物业上市潮，卓越集团旗下的物业板块卓越商企服务集团有限公司（以下简称“卓越商企”）向港股递交了上市申请。 

　　晚于卓越置业3年，卓越商企成立于1999年，以高端商务物业为主，包括写字楼、商务综合体、企业大楼等。近三年来，卓越商企大部分新增项目来自于第三方物业开放商。不禁让人想问，卓越集团怎么了？ 

　　第三方成增长主力军 卓越集团怎么了？ 

　　卓越商企目前在管业态包括商务物业、公共与工业物业及住宅物业，其中商务物业面积占比分别为42.8%、46.5%、52.3%，接近一半的在管面积为写字楼等物业。由于商务物业平均物业费高达17元/月/平方米，所以商业物业贡献的收入占比达到了77%左右。 

　　从这个角度说，卓越商企以高端物业为主并不为过。按2019年收入计，公司在中国商务物业管理服务提供商中排名第三，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。 

　　2017-2019年，卓越商企的收入从9.47亿元增长至2019年的18.36亿元，复合增长率为39.2%，其中85%为基础的物业管理服务。到2019年末，公司在管面积约为23.5百万平方米，位于26家物业股的中后位。不过值得关注的是，卓越商企业绩增长驱动并不来自于卓越集团，大部分面积增长来自于第三方物业开发商。 

　　以2019年为例，卓越商企共新增在管面积约8.97百万平方米，其中82%来自于第三方物业开发商，2018年这一比例为65%。具体分业态来看，2018年、2019年商务物业来自卓越集团新增面积在0.4百万平方米左右，第三方分别为1.4百万平方米、5.1百万平方米。近两年来自卓越集团住宅物业项目增长明显快于商务物业，第三方则在商务物业、公共及工业物业上占多数。

　　整体上，卓越集团与第三方在管面积占比从2017年的65.3%、34.7%，到2019年的43.2%、56.8%，风格完全调转。过去三年卓越商企累计对外投标394次，中标率在40%以上，无论是投标次数还是中标率，均为目前拟IPO物企之最。 

　　一般而言，背靠房企的物管公司因为关联方拥有众多项目，并不愁业绩增长，所以少有物管公司在上市之前就花费大力气外拓项目。这不禁让人疑惑，卓越集团怎么了？ 

　　根据卓越置业旗下卓越商业管理有限公司（以下简称“卓越商业”）年度报告，卓越商业2019年营收净利润均下滑18%，同期经营活动净现金流下降55%、投资活动净现金流下降70%、筹资活动净现金流大降100%。截至 2019 年末，公司受限资产账面金额为205.32亿元，占总资产的14.04%。卓越置地并不乐观的现金流以及2020年伊始的人事动荡让这家准千亿房企蒙上一层阴影。 

　　一方面，卓越集团虽然是“商住并举”的开发模式，但以卓越商企的情况来看，住宅项目增长将大大快于商务物业，这代表着未来住宅物业或许会增多，那么二者相差20%左右的毛利率将毫无疑问拉低卓越商企的毛利率。另一方面，卓越商企外拓项目主打价格优势，公司逐年走低的毛利率或许还将进一步下降。

　　值得注意的是，2019年卓越商企走上了对外收购的道路。通过收购浙江港湾、武汉雨阳、武汉环贸增加3.6百万平方米的在管面积，其中最大一笔浙江港湾形成了1.77亿元商誉，但并没有完成业绩承诺，2019年浙江港湾补偿约222.4万元。 

　　与此同时，卓越商企占总收入仅11%的增值服务中，又有约1亿元来自于卓越集团，占整个增值服务的5成。卓越商企会在独立道路上越走越远，还是受卓越集团影响更深尚未可知。 

　　家族企业掏空式分红 4.5亿大额垫款去向不明 

　　据悉，卓越置业由李华及李晓平兄弟两分别间接拥有95%及5%的股权，卓越商企股权结构与其类似。上市前，最大股东李华持股比例高达79.9%，剩下的股权则由李晓平之妻肖兴萍持有13.1%，李晓平之子李渊持有7%。