首批公募REITs项目调查：预计首募规模300亿元 超募概率大

　　5月17日，首批9单基础设施公募REITs项目正式获得中国证监会准予注册的批复。

　　有基金公司向《证券日报》记者反馈，目前发行时间还不确定，预计可能会在本月月底或下月月初，募集规模合计或达到300亿元，发行上市各项准备工作正在有序进行，全力以赴确保首批项目顺利落地。

　　个人投资者占比较少

　　首批基础设施公募REITs项目正式获批，这给基金行业带来新的变化和惊喜。记者通过对首批基础设施公募REITs项目进展进行调查，并采访多名项目相关负责人发现，相较于现有的类REITs产品，基础设施公募REITs项目有所不同。

　　首先，目前类REITs投资者范围较小，私募REITs不针对公众投资者发行，只针对机构投资者，而基础设施公募REITs扩大了投资者范围至公众投资者，这对普通老百姓意义非凡。此前个人投资者很难参与优质资产的投资，有了基础设施公募REITs之后，广大普通投资者有了参与这类资产投资的途径，丰富了普通投资者的投资品种，实际上基础设施公募REITs降低了投资门槛。其次，过去的产品是债券型，产品有投资期限且约定利率，基础设施公募REITs则坚持权益性原则，未来收益归投资人所有，同时风险也由投资人承担。第三，基础资产类别不同，过往产品较为关注商业不动产类型，此次首批项目涵盖收费公路、仓储物流和污水处理、收费公路等多个主流基础设施领域。

　　一位首批基础设施公募REITs项目基金经理向《证券日报》记者透露，首批基础设施公募REITs项目主要有三个特点：重点区域、重点行业、资产优质。

　　对于此次基础设施公募REITs项目的投资风险，该基金经理对《证券日报》记者表示，“目前来讲在相关制度暂时没有明确的情况下，投资者暂时没有风险指导性意见。我们认为，基础设施REITs的收益和风险介于股票和债券之间，风险特征比债券要高，风险投资偏好较低的投资者或可以把它等同于股票的风险特征。”

　　同时，他们认为，此次基础设施公募REITs项目收益的最大的两个特点是收益要稳定、可预期。基础设施公募REITs项目的收益不是固定收益而是稳定收益，这意味着收益有波动，但波动不大。

　　对于投资者结构，首批基础设施公募REITs项目相关人士向《证券日报》记者透露，此次基础设施公募REITs项目主要以机构投资者为主，发行比例方面，战略配售的比例大致占20%，剩余的份额中至少70%是合格机构投资者。这也就意味着，个人投资者的占比会较少。从整体来看，与银行、保险、社保基金等长期资金追求稳健收益的目标较为匹配。

　　机构投资者认购意愿较强

　　据相关人士透露，首批9只基础设施公募REITs项目募集规模合计将达到300亿元，目前银行、券商等机构投资者主动接洽的意愿较强，项目超募的概率较大。

　　事实上，与传统意义上的公募基金产品不同，基础设施公募REITs项目发行更类似于股票的发行流程，业内人士向记者透露，在此次发行准备的过程中已经与沪深交易所、券商等机构做了多次的系统测试，目前进展一切顺利。

　　发行成功后，基础设施公募REITs项目基金经理该如何进行风控及管理运营？

　　一位基础设施公募REITs项目基金经理对记者透露，“传统公募基金产品是先募集资金再寻找对应的资产，在认购这只基金时不知道基金经理会配置哪些股票和债券。公募REITs是先找好资产，再找投资人，这是基础设施公募REITs项目与传统公募基金产品最大的不同。风控环节更像IPO的过程，需要考量资产是否优质、业务经营有没有问题、公司治理结构是否完善。产品发行完毕后，进入到运营阶段，该租金是否稳定，我们聘请了专业的运营团队，及时规避运营风险。此外，融易资讯网（www.ironge.com.cn），如果发生自然灾害和人为迫害等，我们也给基础设施投了财产险，通过保险对冲运营阶段的风险。”

　　“一家人”联动战略

　　博时招蛇REITs项目主要参与机构大都是央企招商局集团的下属企业，在招商局集团产融结合的优势下，博时基金及招商证券优先筛选符合上报要求的集团内优质资产。博时基金表示，“在发挥央企排头兵的优势、响应国家号召的同时，也紧密关注项目本身所处行业、竞争格局、经营能力、分红率情况、合规经营等核心要素，并综合考量原始权益人、实际控制人、外部管理机构等业务相关方的资质和背景。”

　　记者发现，“一家人”联动战略是首批基础设施REITs项目的一大特点。此次首批中金普洛斯仓储物流REITs亦然，中金基金表示，“在‘中金一家’战略方针指引下，中金基金密切联动中金公司各相关业务板块，推动多支公募REITs试点项目的申报。目前，在执行及储备项目均位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角地区等基础设施REITs试点项目重点支持区域。”