终于定了！首批9家公募REITs限量发行：300亿！选哪家？怎么买？10问10答最全解读来了

　　中国基金报记者 方丽 陆慧婧

　　启动发行！

　　备受市场瞩目的公募REITs以“超级速度”推进着。自5月17日晚间，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复之后，5月19日，这些产品就发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议。

　　中国基金报统计显示，这9只产品预计募集规模合计300亿左右！

　　可以说，首批公募REITs已经准备好发行事项，机构投资者和个人投资者可以准备布局。从基金君近期采访来看，此次机构投资者热情较高，也有人士预测存在出现“比例配售”情况的可能。

　　基金君梳理了一些关于REITs的具体细节，并准备10问10答，投资者可以关注哦。

　　REITs发布了询价公告

　　“类似一次新股发行”

　　一位REITs基金经理曾感叹，REITs产品发行类似一次新股发行。从首批9只公募REITs基金发布的公告来看，除了常规的招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议之外，还专门发了询价公告，显示出和普通公募基金发行的较大区别。

　　据悉，REITs基金将通过向战略投资者定向配售（“战略配售”）、向符合条件的网下投资者询价发售（“网下发售”）及向公众投资者公开发售（“公众发售”）相结合的方式进行发售。其中REITs发行存在一个询价环节。

　　网下发售通过交易所的“REITs询价与认购系统”实施，而公众发售通过交易所场内证券经营机构、基金管理人委托的场外基金销售机构实施。

　　事关REITs发行的具体细节值得关注，首先的流程，上交所REITs的询价公告中清楚显示出来：

　　而深交所的产品时间表略有些不一样。如盐田REIT询价公告显示：

　　对此类产品有兴趣的投资者可以具体关注下这些产品的询价公告。

　　其实网下发售对象主要是中国证券业协会注册的证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专 业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。

　　在询价公告中也明确了这些产品的询价区间和询价时间，大多在2元~5元之间，但也有高至8元~14元。基金做了下梳理，投资者可以看看。注意多数产品询价时间为5月24日，也有是5月25日。

　　“REITs发行上跟普通基金区别很大，有点类似IPO，首先需要做一个网下投资者的认定。”据一位基金公司人士表示，然后发布询价公告等，愿意认购的投资者在系统内部参与投标，包含价格、以及认购量等。在询价完毕之后会根据报价情况完成定价。随后投资者根据定价上报认购量，确定完毕之后就完成发售过程，随后基金成立，再启动上市流程。

　　机构认购火爆

　　散户关注度也很高

　　基金君从业内采访了解到，不少机构对首批REITs产品的热情较高，因此业内也有人士预期可能会出现超募的情况，或许会出现“比例配售”。

　　值得一提的是，目前REITs基金初始募集基金总额以及战略配售的份额也显示出机构的热情度。从上交所的产品来看，目前这5只产品的战略配售比例均超过55%，比较高的有首创水务、普洛斯的战略配售比例高于70%，显示出一批机构投资者的看好。

　　深交所产品也是如此。如盐港REIT产品显示，该基金战略配售份额 4.8亿份，占基金份额发售总量的比例为60%。基金网下发售2.24亿份，占基金份额发售总量的比例为28%；向公众投资者发售 0.96 亿份，占基金份额发售总量的比例为12%。此外，首钢绿能的发售初始战略配售发售份额数量为6000万份，占此次基金发售数量的比例为60%。

　　招商蛇口（001979）产业园REITs发售的基金份额总额为9.00亿份，战略配售基金份额数量为5.85亿份，占发售份额总数的比例为65%。其中，原始权益人招商蛇口认购数量为2.88亿份，占发售份额总数的比例为32%；其他战略投资者认购数量为2.97亿份，占发售份额总数的比例为33%。