140亿！首批深市公募REITs来了 一文读懂…

　　中国基金报记者 莫飞

　　2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国版基础设施公募REITs正式启动。基础设施公募REITs试点的推出，是市场发展的必然选择，具有重要意义。

　　REITs试点前期探索过程

　　REITs起源于上世纪60年代，是全球金融市场中与股票、债券并列的大类配置资产。目前，包括美国、日本、新加坡、香港等超过40个国家或地区已制定REITs相关法规，全球上市REITs总市值已超过2万亿美元，其中，美国REITs市值超过1.2万亿美元，包括日本、新加坡、香港等在内的亚洲市场REITs市值已近3000亿美元。

　　公募REITs的推出，需要结合各国法律体系和实际情况，探索适合自己的路径。近十余年来，国内在不断尝试和实践REITs产品的基础上，持续研究和探讨推出公募REITs。

　　以深交所为例，作为国内最早引入REITs产品的交易所，深交所自2003年即着手研究，2006年以来积极参加证监会有关REITs产品的制度设计与项目论证工作，与相关市场主体共同探索产品创新，为REITs产品推出做了充分准备。2014年开始，深交所相继推出国内首单依托资产证券化业务的私募REITs“中信启航”、首单以公募基金为载体的REITs“鹏华前海万科REITs”、首单物流仓储私募REITs“中信华夏苏宁云享”等创新项目。

　　截至目前，深交所市场已累计发行50单私募REITs产品、发行规模为1,055.5亿元。经过多年的探索，深交所在私募REITs领域积累了丰富的产品创新、评审和持续监管经验，已形成境内规模最大、不动产类型覆盖全、市场引领效应强和多元化投资者聚集的REITs市场。

　　同时，为开展基础设施公募REITs试点和推动，国内市场前期做了大量实践工作。

　　一是发行载体探索实践。2014年，“中信启航”私募REITs率先采用资产支持证券为载体、私募方式发行，拉开境内交易所场内REITs的序幕。截至目前，交易所场内私募REITs发行规模突破千亿，成为境内REITs的重要实践平台。2015年推出的“鹏华前海万科REITs”率先采用封闭式基金为载体，为公募REITs试点积累了有益经验。

　　二是不动产类型不断丰富。目前，私募REITs市场已发行产品中，基础资产类型涵盖物流仓储、租赁住房、工业厂房、高速公路等多种类型。其中，2016年推出的“中信华夏苏宁云享”私募REITs是国内物流仓储基础设施REITs的首单尝试，标志着基础设施私募REITs正式启动，随后，“东久智能制造产业园”工业地产私募REITs、“四川高速隆纳高速”高速公路基础设施私募REITs等多类基础设施REITs不断出现。

　　三是产品交易结构持续创新。私募REITs和公募REITs在股债属性、期限设计、增信机制等方面存在差异，交易所私募REITs不断通过交易结构创新来逐步适应公募REITs的权益属性。比如，市场推出的“不依赖主体信用”私募REITs、储架发行机制、可扩募产品等，均为公募REITs试点积累了丰富的经验。

　　四是专业参与主体逐步培育。私募REITs实践中，已出现第三方专业机构，在REITs产品中担任特殊资产服务商、专业夹层投资人等角色，在物流仓储等REITs产品中负责专业运营、资产收购或处置等工作，从而提升REITs资产的运营管理水平，完善投资者保护机制，培育不动产交易市场。

　　开展公募REITs试点意义重大

　　开展公募REITs试点，对于促进基础设施高质量发展、丰富资本市场投融资工具、提升资本市场服务实体经济能力等具有重要意义。

　　第一，REITs有利于服务国家战略，提升金融服务实体经济能力，积极响应构建国内大循环主题、国内国际双循环相互促进的重大发展目标。近年来，国家先后推出京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南自贸区、长江三角洲、深圳中国特色社会主义先行示范区等区域发展重大战略，要求提升直接融资比例、推进金融供给侧改革。REITs作为永续、权益型金融产品，可盘活存量资产，有效降低企业杠杆率，是实现基础设施投融资机制创新的重要工具。

　　第二，REITs有利于提升基础设施运营水平，完善投融资机制。REITs通过公开募集资金，实现基础设施资产的“上市”，引入公众监督，从而强化基础设施项目的运营水平。通过资本市场的监管和信息披露等要求，可进一步提高项目管理水平，有利于基础设施项目的全生命周期管理和营运。

　　第三，REITs作为股票、债券和基金等传统金融工具之外的另一类创新型金融产品，有利于丰富资本市场投融资工具。REITs收益稳定，具有中等风险、中等收益的特征，从而较好地满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。REITs产品流动性好，公募发行认购门槛低，融易资讯网（www.ironge.com.cn），由专业机构管理，可引导部分民间资金配置于优质、现金流稳定的不动产资产。