顺丰房托挂牌首日跌12%：营收微增归母净利两连降 八成营收靠母公司及关联人

　　现年50岁的快递行业大亨王卫，收获了自己的第二家上市公司。

　　5月17日，顺丰房地产投资信托基金（简称顺丰房托，融易资讯网（www.ironge.com.cn），HK:02191）正式登陆港交所。这是香港房地产信托基金市场首个物流REIT，同时也是首个非地产的快递企业赴港发行REIT。

　　早间开盘，顺丰房托报4.49港元/股，较发行价4.84港元/股跌9.8%；此后，顺丰房托股价继续下跌，最高跌幅达12.65%。截止9时40分，顺丰房托报4.47港元/股，跌10.24%，总市值约为35.76亿港元。

　　顺丰房托为一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，投资重点应为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。2020年10月于香港注册成立，由顺丰控股（002352）100%持有，顺丰控股董事长王卫担任公司董事会主席。

　　顺丰房托投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的以下三处物业，主要靠租金和管理服务获得收入。

　　聆讯后资料显示，2018年-2020年度，其营收由2.56亿港元增至2.79亿港元，复合年增长率2.91%；同期，其归母净利润由2.98亿港元降至0.26港元，2020年同比降幅超85%。

　　顺丰房托的业绩大部分依赖于顺丰控股的“贡献”，截至2020年末，顺丰关联租户约占顺丰房托同期总租金收入的80%。

　　三项物业估值60亿，2020年归母净利润0.26亿

　　从2月10日递表，到通过聆讯，顺丰房托前后大概用了70天的时间。此前，顺丰房托5月4日曾宣布，其已引入两名基石投资者，包括中国东方资产管理及具加拿大背景的投资基金，合共认购金额为5000万美元（约合3.88亿港元）。

　　顺丰房托投资组合初步以三处物业为底层资产，其中，香港物业为一个于2014年竣工的15层高的「坡道式」现代物流地产；佛山物业为一个于2021年竣工的现代物流地产，配备有智能技术及量身订造的设施；芜湖物业为一个于2019年竣工的位于鸠江经济开发区的现代物流地产。

　　2018-2020年度，顺丰房托分别实现营收2.56亿港元、2.69亿港元以及2.79亿港元；归母净利润为2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元，后两年出现41.3%、84.6%的降幅。

　　对此，顺丰房托称，2018年-2019年，公司获得的政府补贴和提前终止租赁的补偿收入大幅减少，融资成本增加，使其溢利减少超四成；2020年，受新冠疫情影响，香港物流设施公开市场租金呈下降趋势，使得其投资物业的公允价值变动录得亏损为5380万港元。

　　“尽管疫情的影响是暂时的，且香港现代物流地产的租金水平将于2021年下半年恢复增长，但其他因素导致的市场波动而产生的投资物业的公允价值变动，预期还会严重影响基金未来运营业绩。”其表示。

　　截止2020年末，上述物业共有33名租户，租金收入总额排名前五位的租户，有3名均为顺丰房托基金关联人士；同期，约90.9%的租户（按可出租面积计算）来自物流行业，反映出顺丰房托客户集中度高且高度依赖顺丰控股的特点。

　　财务数据也显示，过去三年间，顺丰关联租户占顺丰房托基金总收益的百分比分别为62.4%、72.1%及78.3%；以及租赁予顺丰关联租户及由顺丰关联租户运营的可出租面积，所占百分比分别约为45.2%、62.3%及76.3%。

　　其中，顺丰关联租户的租期通常为不超过5年，第三方租赁的期限则介乎1-5年之间；租期内每年资金可递增3%-5%。

　　顺丰房托的业绩主要依靠香港物业。其中，亚洲物流中心-顺丰大厦过去三年对其租金总收入贡献比均超88%；芜湖丰泰产业园，以第三方租户为主；佛山桂城丰泰产业园于今年2月才完工，单一租户为佛山顺丰速运，租金收入确定性高。

　　在香港物业的业绩支撑下，过去三年，顺丰房托物业收入净额（NPI）为1.94亿港元、2.07亿港元、2.16亿港元，占当期总营收比重由75.78%提升至77.41%。

　　于2021年3月31日，上述三个物业的可出租总面积约为30.76万平方米，评估价值为60.99亿港元；于最后实际可行日期，物业的平均出租率约为95.3%。

　　融资成本攀升，偿债能力偏弱短板渐显

　　财务方面，顺丰房托融资成本的加速攀升引起了外界的关注。过去三年间，这一指标分别约为0.62亿元港元、0.72亿港元、1.18亿港元。其中，2020年同比增幅达63.88%。

　　融资成本的大幅增加，与顺丰房托贷款产生的利息增长有关。聆讯后资料显示，2018年-2020年堵，顺丰房托一年以上的应付关联方款项为零、0.82亿港元、26.81亿港元，2002年暴增32.69倍；而截止2020年末，顺丰房托来自关联方的利息支出增至1.15亿港元，占了当期收入41.21%。

　　图片来源：顺丰房托通过聆讯后资料集