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公募REITs业务机遇与挑战并存 估值、流动性问题仍待完善

2021-05-10 01:59:53来源:
文章导读
中国基金报记者陆慧婧 从上报到接到交易所问询函只用了不到10个工作日,作为今年最受市场关注的创新产品,首批...

  中国基金报记者陆慧婧

  从上报到接到交易所问询函只用了不到10个工作日,作为今年最受市场关注的创新产品,首批公募REITs以超预期的速度向前推进。

  业内预期,首批公募REITs有望在几个月内上市交易,为基金行业打开万亿级新市场。目前,行业在估值、税收、流动性问题等方面积极研究,为正式交易做好准备。

  是机遇也是挑战

  首批10只公募REITs产品已进入受理、问询阶段,更多基金公司在备战下一批公募REITs。业内人士认为,公募基金缺乏参与运营基础设施项目的经验,还处于“摸着石头过河”状态。

  新华基金表示,公募REITs面临三大挑战:一是对产品资产出表问题依旧存在争议。由于底层基础设施项目依赖原始权益人的运营管理,且监管要求项目股权出售后原始权益人至少回购20%,资产的出表变得难以实现。但从已受理项目看,即便不出表,基金管理人仍应履行主动管理职责,运用各类手段管理基础设施项目。二是REITs基础资产的合规性问题。基础设施资产从项目建设到运营,审批、审核流程复杂漫长,某些资产可能缺失相关的手续文件,需要有关部门给予合理解释或者认可,而各地对此的要求及执行力度有所不同,需要基金管理人审慎把握。三是REITs业务的开展属于典型的“资管业务投行化”或者“投行业务资管化”,结合了投行业务和资产业务,但是专业性更高,后续运营难度更大,对公募基金作为另类资产的管理人和运营机构,提出了更高的人才需求。

  德邦基金也谈到,公募REITs项目还处于试水阶段,存在不少问题和难点。“首先是优质基础设施项目挖掘难度大;其次是税收改革,针对公募REITs项目没有特殊的税务豁免政策,前期重组和项目存续运营过程中涉及的企业所得税,相对来说增加了原始权益人的融资成本,减少了投资者的收益。此外,在发行、询价、认购、配售等环节,基金公司需要完善系统建设,做好和交易所平台的对接,加强内部控制。”

  在博时基金看来,公募REITs是全新的业务模式,原有投资决策体系和投资研究型人才不适用于公募REITs,需建立全新的业务体系和流程,招募专业人才。管理传统公募基金,基金经理按照市场价格买卖证券,而REITs基金经理对于持有并运营基础设施的公司具有实际控制和管理权,因此需要对其进行严格监管,除了直接的财务管控,融易新媒体,在战略层面、经营层面都需要紧密管控。站在基金公司角度看,公募REITs的风险管理涉入新领域。公募REITs还要求基金公司提高财务核算人员的专业水平,不同于传统的基金会计,公募层面需合并报表。

  作为创新产品,公募REITs的销售适当性问题也备受业内重视。中航基金公募REITs业务相关负责人指出,公募REITs属于创新品种,公众投资者以及代销机构也缺乏经验,可能出现投资人对产品认识不深刻、规则指引不熟悉、投资流程不明确等问题。

  多项问题仍待解

  公募REITs采取封闭式运作并在证券交易所上市。首批上报的产品中,多只产品期限长达10年以上。如何解决流动性不足及估值定价难、税收优惠不完善等问题,关系到公募REITs未来长远发展。

  中航基金公募REITs业务相关负责人告诉记者,监管规定每个基础设施公募REITs产品至少配备一家做市商,中航基金正在准备的产品考虑到未来流动性的问题,安排了四家做市商。

  新华基金建议,公募REITs上市后,其运作和交易模式类似于上市公司,依据目前二级市场现状,市值过小可能会造成交易不活跃、投资人认购意向不足的情况,预期公募REITs市值过小也同样面临交易不活跃的问题。提高发行的市值门槛能够在一定程度上避免后期流动性不足的问题。

  “关于公募REITs上市后的流动性和折溢价问题,是否可设置封转开机制,以及封转开以后的套利等。”德邦基金也给出了建议。

  对于估值问题,新华基金表示,公募REITs产品定价逻辑基于底层基础资产运营情况,由于未来的现金流预测是核心的估值参数,收益法成为最主要的估值方法。

  “现在按照证监会要求,普遍采用现金流贴现的估值方法,从估值方法上来讲,不存在困难。对未来项目公司底层现金流的预测上,由于各个类别的资产有不同特性,个性化较强,可能存在一定不确定性。”上述中航基金公募REITs业务相关负责人表示。

  据德邦基金了解,对机构投资者来说,如果按照市价法进行估值,会对财务产生影响,他们大多不愿意投资此类产品,建议业内展开探讨,允许长期机构投资者按照市价估值,而不是按照成本价估值或者净值估值。此外,德邦基金直言,公募REITs最大的驱动力是税收优惠,建议按照国际惯例,以税收驱动为基本指导思想,明确国内公募REITs设立和经营的税收政策。

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