公募REITs业务机遇与挑战并存 估值、流动性问题仍待完善

2021-05-10 01:59:53来源：

文章导读

中国基金报记者陆慧婧 从上报到接到交易所问询函只用了不到10个工作日，作为今年最受市场关注的创新产品，首批...

　　中国基金报记者陆慧婧

　　从上报到接到交易所问询函只用了不到10个工作日，作为今年最受市场关注的创新产品，首批公募REITs以超预期的速度向前推进。

　　业内预期，首批公募REITs有望在几个月内上市交易，为基金行业打开万亿级新市场。目前，行业在估值、税收、流动性问题等方面积极研究，为正式交易做好准备。

　　是机遇也是挑战

　　首批10只公募REITs产品已进入受理、问询阶段，更多基金公司在备战下一批公募REITs。业内人士认为，公募基金缺乏参与运营基础设施项目的经验，还处于“摸着石头过河”状态。

　　新华基金表示，公募REITs面临三大挑战：一是对产品资产出表问题依旧存在争议。由于底层基础设施项目依赖原始权益人的运营管理，且监管要求项目股权出售后原始权益人至少回购20%，资产的出表变得难以实现。但从已受理项目看，即便不出表，基金管理人仍应履行主动管理职责，运用各类手段管理基础设施项目。二是REITs基础资产的合规性问题。基础设施资产从项目建设到运营，审批、审核流程复杂漫长，某些资产可能缺失相关的手续文件，需要有关部门给予合理解释或者认可，而各地对此的要求及执行力度有所不同，需要基金管理人审慎把握。三是REITs业务的开展属于典型的“资管业务投行化”或者“投行业务资管化”，结合了投行业务和资产业务，但是专业性更高，后续运营难度更大，对公募基金作为另类资产的管理人和运营机构，提出了更高的人才需求。

　　德邦基金也谈到，公募REITs项目还处于试水阶段，存在不少问题和难点。“首先是优质基础设施项目挖掘难度大；其次是税收改革，针对公募REITs项目没有特殊的税务豁免政策，前期重组和项目存续运营过程中涉及的企业所得税，相对来说增加了原始权益人的融资成本，减少了投资者的收益。此外，在发行、询价、认购、配售等环节，基金公司需要完善系统建设，做好和交易所平台的对接，加强内部控制。”

　　在博时基金看来，公募REITs是全新的业务模式，原有投资决策体系和投资研究型人才不适用于公募REITs，需建立全新的业务体系和流程，招募专业人才。管理传统公募基金，基金经理按照市场价格买卖证券，而REITs基金经理对于持有并运营基础设施的公司具有实际控制和管理权，因此需要对其进行严格监管，除了直接的财务管控，融易新媒体，在战略层面、经营层面都需要紧密管控。站在基金公司角度看，公募REITs的风险管理涉入新领域。公募REITs还要求基金公司提高财务核算人员的专业水平，不同于传统的基金会计，公募层面需合并报表。

　　作为创新产品，公募REITs的销售适当性问题也备受业内重视。中航基金公募REITs业务相关负责人指出，公募REITs属于创新品种，公众投资者以及代销机构也缺乏经验，可能出现投资人对产品认识不深刻、规则指引不熟悉、投资流程不明确等问题。

　　多项问题仍待解

　　公募REITs采取封闭式运作并在证券交易所上市。首批上报的产品中，多只产品期限长达10年以上。如何解决流动性不足及估值定价难、税收优惠不完善等问题，关系到公募REITs未来长远发展。

　　中航基金公募REITs业务相关负责人告诉记者，监管规定每个基础设施公募REITs产品至少配备一家做市商，中航基金正在准备的产品考虑到未来流动性的问题，安排了四家做市商。

　　新华基金建议，公募REITs上市后，其运作和交易模式类似于上市公司，依据目前二级市场现状，市值过小可能会造成交易不活跃、投资人认购意向不足的情况，预期公募REITs市值过小也同样面临交易不活跃的问题。提高发行的市值门槛能够在一定程度上避免后期流动性不足的问题。

　　“关于公募REITs上市后的流动性和折溢价问题，是否可设置封转开机制，以及封转开以后的套利等。”德邦基金也给出了建议。

　　对于估值问题，新华基金表示，公募REITs产品定价逻辑基于底层基础资产运营情况，由于未来的现金流预测是核心的估值参数，收益法成为最主要的估值方法。

　　“现在按照证监会要求，普遍采用现金流贴现的估值方法，从估值方法上来讲，不存在困难。对未来项目公司底层现金流的预测上，由于各个类别的资产有不同特性，个性化较强，可能存在一定不确定性。”上述中航基金公募REITs业务相关负责人表示。

　　据德邦基金了解，对机构投资者来说，如果按照市价法进行估值，会对财务产生影响，他们大多不愿意投资此类产品，建议业内展开探讨，允许长期机构投资者按照市价估值，而不是按照成本价估值或者净值估值。此外，德邦基金直言，公募REITs最大的驱动力是税收优惠，建议按照国际惯例，以税收驱动为基本指导思想，明确国内公募REITs设立和经营的税收政策。

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