直击房企业绩会：弘阳千亿爽约

　　2020年年报季如约而至，各家房企又到了“总结与展望”的时刻。

　　在经历了2020年上半年的新冠疫情冲击，下半年“三道红线”压身、融资监管环境收紧后，房企的业绩究竟如何？2021年各家又会作何调整？透过一片数字矩阵和高管表态或许能找到答案……

　　“双轮”折戟，“黑马”弘阳千亿爽约，百店落空

　　经历了高管离职潮的弘阳在3月30日召开了线上业绩会，老板曾焕沙携带新晋总裁袁春、执行董事及副总裁雷伟斌、首席财务官孙广平亮相。

　　然而，连年下跌的毛利率、千亿规模的爽约、百店计划的搁浅以及高管团队的瓦解，都为公司高管口中的“稳健增长”打上了问号。

　　毛利率三连降

　　2020年，弘阳实现营收201.6亿元，同比增长32.9%；归母净利润同比增长13.2%至16.61亿元；毛利则同比增长18.2%至45.1亿元。

　　对于毛利的增长，弘阳在年报中直言，“增加原因主要为年内交付项目增多所致。”

　　但在上述指标增长的同时，弘阳2020年的毛利率仍在延续下跌的态势。2020年，弘阳毛利率为22.4%，较2019年的25.1%下跌2.7个百分点。

　　这是弘阳毛利率下跌的第三个年头。2018年，弘阳以“黑马”之姿登陆港交所，公司当年毛利率为31.25%，较2017年的40.6%下跌9.35个百分点;2019年，弘阳毛利率继续下跌6个百分点至25.1%，2020年则继续下跌至22.4%。按弘阳所言，2019年、2020年毛利率的下跌是由于毛利率较高的产品确认收入比例有所下降。

　　有数据显示，在新冠疫情影响下，2020年上半年行业179家样本房企的毛利率中位数同比下跌2.4个百分点至31.3%。而经历了下半年市场复苏的弘阳，毛利率仍远低于上半年的平均水平。

　　“双轮”折戟

　　业务板块来看，2020年，弘阳来自物业销售已确认收入同比增长33.3%至196.16亿元，商业经营业务同比增长22.8%至5.05亿元，酒店经营则同比下降5.3%至3763.2万元。

　　尽管物业销售以及商业经营确认收入有所增长，但二者远未达到弘阳的预期水平。2017年7月，曾焕沙提出“百店千亿”的三年发展规划，即在2020年，弘阳房地产业务要实现千亿销售额，弘阳广场则须开业100座。

　　年报显示，2020年内，弘阳开业了6座弘阳广场，另有9座正在筹备。算上2019年开业的4座，弘阳在建及运营的弘阳广场仅有19座。这一数字与曾焕沙计划的“百店千亿”相差甚远。

　　为了发展商业板块，融易资讯网（www.ironge.com.cn），弘阳于2020年初挖来万达高管沈嘉颖分管商业。彼时，有业内人士称，沈嘉颖团队与其适配性并不高，“万达商业高举高打、一城一广场，而区域房企起家的弘阳并没有强大的品牌背书”。

　　如今，合共19座的弘阳广场似乎正印证了曾焕沙战略失策。除了商业地产目标遥遥无期，弘阳的千亿也未如期而至。2020年，其合约销售额仅为865亿元，距离千亿目标尚有135亿元的差距。

　　不安全的“绿档”

　　“三道红线”来看，截至2020年末，弘阳剔除预收款后资产负债率为69.4%、净负债率为50.3%，现金短债比为1.6倍，步入“绿档”阵营。

　　但弘阳的达标存在较大“水分”。截至2020年，其账面货币资金为185.3亿元，其中受限资金数额为28.6亿元，已质押存款约为32.5亿元。除去受限资金及质押存款，弘阳实际可用的现金数额将大幅缩水至124.2亿元。

　　借款方面，弘阳2020年的借款总额为323.1亿元，其中计息银行贷款及其他借款为220.5亿元，优先票据为102.6亿元。以还款期限来看，公司一年内到期的债务数额为114.39亿元。

　　124.2亿元的账面资金勉强能够应付114.39亿元的短期借款，弘阳现金情况显然紧张。

　　另外，弘阳年报中增加的少数股东权益与减少的少数股东利润也颇令外界“看不懂”。

　　2020年，弘阳少数股东权益较2019年的41.59亿元增长近194%至122.23亿元。而公司同期的少数股东的应占利润为1.94亿元，仅较2019年增长约15%。

　　另一方面，弘阳对联营公司的投资为95.73亿元，较2019年的55.84亿元增长71.44%，但同期来自联营公司的利润却较2019年的5.95亿元下跌至5.28亿元。同时，弘阳来自合营企业的利润也由2019年的9772.4万元变为-8503.4万元。

　　增长的少数股东权益与下降的少数股东利润颇为蹊跷。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉记者，“少数股东权益的异常波动经常被作为判断是否存在明股实债的一个指标。整体而言，弘阳地产少数股东权益的大幅增长，或使其难脱明股实债的嫌疑。”

　　世茂：潜心高质量发展 铸就长期价值