伪造虚假合同、虚假流水做账 围剿经营贷乱入楼市

　　在经营贷违规流入楼市的过程中

　　已经形成一条灰色产业链

　　一些“助贷”机构注册和变更空壳公司

　　伪造虚假合同、虚假流水做账

　　围剿经营贷乱入楼市

　　本刊记者/陈惟杉

　　发于2021.4.5总第990期《中国新闻周刊》

　　以企业经营名义贷款，然后转身进了楼市，这种操作手法正在全国被集中围剿。3月26日银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(下称“通知”)，各地完成排查工作的时限被设定在5月31日前。

　　疫情后，在信贷资源向小微企业倾斜的背景下，2020年，住户经营性贷款增幅显著，全年本外币住户经营性贷款余额增加2.27万亿元，达13.62万亿元，增幅为20%。这其中，有多少违规流入楼市？

　　经营贷违规流入楼市并非今年才出现的新现象，三部委通知强化贷款审批的要求明确，但“防不胜防”的宿命似乎仍难摆脱，特别是在向小微企业贷款已经成为银行“政治任务”的情况下，如何取得平衡更成为银行面临的两难。

　　利率比房贷低

　　经营贷，即经营用途贷款，这一相对宽泛的概念包括个人经营性贷款、企业流动资金贷款等。“违规流入楼市的经营贷多为个人经营性贷款，以个人名义贷款，拿房产做抵押，用于其担任法人、股东或实际控制人的企业经营，此类贷款一般在银行被划分为个人业务。”有银行业人士告诉《中国新闻周刊》。

　　在央行公布的人民币贷款投向统计口径中，相对于企(事)业单位贷款，住户部门贷款即指个人贷款，其又可划分为住户消费性贷款和住户经营性贷款。在此前进行的排查中，有些地方将目标更明确地锁定为个人经营性贷款。如在1月底，北京银保监局要求辖内银行对2020年下半年以来新发放的个人经营性贷款合规性开展全面自查。

　　因为具备利率低、年限长、额度高等特点，经营贷越来越受“炒房者”青睐。

　　“消费贷在2017年9月被限制，贷款额度上限100万元，年限则被限制为10年，另外利率高很多，导致消费贷月供也非常高。”广州大源按揭代理服务公司总经理郑大源解释经营贷流入楼市现象为何增多时说，经营贷刚好相反，额度较高，年限虽然不长，但是还款方式可以先息后本，故而月供不高，最重要的是利率低。“经营贷的利率比房贷低，而且比消费贷低更多。”

　　融360大数据研究院发布的数据显示，2021年1月，全国首套房贷款平均利率为5.22%，二套房贷款平均利率为5.53%。“经营贷的利率一般低于5%，一年期的贷款利率甚至低于4%。”前述银行业人士告诉《中国新闻周刊》。

　　“除了利率享受小微企业贷款利率，经营贷的贷款额度大多都在300万元以上，还款期限比一般企业贷款更长，可以达到5年以上。”一位股份制银行人士告诉《中国新闻周刊》。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国新闻周刊》，“为了避免高评高货，在实践操作中，住宅能贷到评估值的七成，商业物业能贷到评估值的五成。”

　　2021年年初，各地开展的排查不再“无果而终”。3月中下旬，广东、深圳、北京相继公布排查结果：广东发现涉嫌违规流入楼市资金2.77亿元，涉及920户；深圳的排查范围是15.4万笔、1771.71亿元经营贷业务，21笔涉嫌违规贷款，对应金额5180万元；北京则发现涉嫌违规流入当地房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，这是自查的结果，在地方监管部门的专项核查中发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。

　　相比于经营贷投放量，三地排查出的违规流入楼市的情况占比极低，外界普遍认为其低于想象中的违规流入额度。多位受访银行业人士认为，这或许与排查难度较大有关。

　　违规防不胜防？

　　“我们要求300万元以上的经营贷必须是受托支付，凭合同、发票等将款项直接打给与申请人公司有业务往来的另一家公司的对公账户上，如果要打到申请人公司的账户有严苛的条件限制。”前述股份制银行人士告诉《中国新闻周刊》，这是为了保证贷款用于实际经营所需。

　　受托支付就是为了减少贷款被挪用的风险，简言之就是不将贷款资金支付给借款人，而是支付给借款人的交易对象。

　　经营贷资金违规进入楼市，通常是先全款购房，然后抵押房产，套取经营贷。因此在今年以来各地的排查过程中，全款购房成为关注对象。如北京自1月底对楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，针对的主要是全款购房中，购房人和直系亲属近期申请使用了经营贷的行为。