涉房资金全线收紧 房企压力难降

　　日前，已有多个房地产企业发布的2020年年报显示，在“三条红线”新规指引下，房企主动降档。绿地表示，截至今年2月底，顺利实现现金短债比超过1，“一条红线”提前转绿达标；绿城中国坚持非受限短债比达标提至“黄档”；当代置业下降一档“由橙变黄”；金辉全面降负，跻身“零踩线”房企之列。

　　值得注意的是，房企降档虽行之有效，但从另一方面来看，市场调控收紧，购房者购房资金遭严查，融资渠道紧缩，还债压力并未降低，房企资金承压力只增未减。

　　从严监管防范灰犀牛

　　2020年下半年，房地产金融政策持续收紧，并从供需两端全面压降房地产信贷规模，供应端银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理的两条红线，需求端房企融资则设置“三条红线”，倒逼房地产行业去杠杆。

　　究其原因，是涉房金融风险在不断加大。

　　2020年8月，《求是》杂志刊发文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》提出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。文章表示，近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。房地产金融化泡沫化势头得到遏制。

　　中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清曾多次就房地产金融风险问题公开表态。2020年11月底，中郭树清在《辅导读本》发表文章《完善现代金融监管体系》指出，房地产与金融业深度关联，要坚决抑制房地产泡沫。我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。今年3月2日，国新办新闻发布会上， 郭树清再次指出，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。

　　CRIC研究员杨科伟表示，近年来，房地产金融属性不断强化，资产泡沫风险不断积累，防范房地产金融风险已是迫在眉睫。截至2020年三季度，房地产贷款余额多达48.8万亿元，占各项贷款余额比重已达到28.8%，房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）占比更是接近40%。

　　杨科伟介绍，一方面，个人住房贷款余额快速增长，致使居民杠杆率持续攀升，居民债务风险不断加码，并有向金融系统传导的趋势。截至2020年三季度，全国居民杠杆率已逼近60%，深圳、厦门、杭州等核心一二线城市居民杠杆率更是超过80%。与此同时，全国居民债务收入比持续提升至55%，居民偿债能力明显减弱。另一方面，房企持续高杠杆、高负债、高周转运营，房企债务风险日渐高企。梳理105家典型房企历年“三条红线”触线情况，不难发现，2017年-2020年上半年，“三条红线”触线房企数量逐年增加，红档、橙档房企数量占比仍接近4成。

　　易居企业集团CEO丁祖昱表示，“三条红线”之后，房企的资金压力骤升。2020年，房企信用债违约数量就达到222只，约是2019年的4倍，重点房企债券违约涉及金额接近170亿元，面临巨大的挑战。

　　融资调控从渠道转向总量控制

　　2020年8月，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三条红线”，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

　　依据“三条红线”触线情况，12家试点房企将划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值。倘若“三条红线”全部命中，有息负债规模则以2019年6月为上限，不得增加。踩中两条、一条以及一条未中，有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15%。

　　2020年12月底，央行、银保监会共同发布房地产贷款集中度管理的两条红线，银行业金融机构将划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

　　在严监管下，房企发债压力加大。贝壳研究院发布监测数据显示，2月房企发债规模大幅减少至480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。2021年1-2月，房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月的3.5%持续扩大。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩表示，自2020年8月，房地产行业“三条红线”出台之后，2020年9月至12月已连续四个月发债规模不及到期债务规模，虽然这一趋势被2021年首月发债高峰终止，但2021年房企偿债规模将不断走高，房企全年偿债压力仍将不断增大。