“百强县之首”昆山商业“售后包租”之殇

　　本报记者郭阳琛刘颂辉昆山报道 

　　商业项目“售后包租”，在全国“百强县之首”昆山屡禁不止。尽管该模式早已被国家多份法规、文件划入“黑名单”，但类似的剧情却一次次在这片土地上上演。 

　　《中国经营报》记者在裁判文书网输入“售后包租”“昆山”等关键词，截至2021年2月25日，共搜索到393个结果。也就是说，在过去的7年时间，仅进入司法程序的“售后包租”案件便有近400起。 

　　冰冷的数字背后，留下的只有一个个人气惨淡或者烂尾的商业项目，以及成千上万无声叹息的投资人。 

　　对此，记者致电致函昆山市市监局、住建局等多个相关部门。昆山市市监局一负责人明确表示，涉及“售后包租”问题一般由住建部门监管；昆山市住建局相关负责人则表示，“已将相关问题上报给相关领导和宣传部，因涉及敏感问题，暂不便接受采访。” 

　　从未实现的包租承诺 

　　港龙城承诺将自持60%共担风险，并且售后包租15年，年租金8%~10%，但数千名业主一直未能如期收到相应租金。 

　　5年前，昆山当地人郑丽（化名）花费30万元，在昆山港龙城市商业广场（以下简称“港龙城”）购买了一间不到20平方米的小商铺。 

　　但让她意想不到的是，这笔本想着“包赚不赔”的投资仍未能带来一分钱回报。 

　　2013年7月，位于昆山市周市镇S339国道附近的港龙城举办了奠基仪式。此前，港龙控股在此已布局港龙喜临门、恒龙机电五金城、昆山港龙财智国际等多个商业项目。 

　　奠基仪式当天好生热闹。据业主回忆，昆山市和周市镇有关领导也亲自为港龙城剪彩。中国商品交易市场理事会理事长、国家工商总局原副局长李建中还在现场致辞中表示，港龙城的奠基开工，对提升昆山城市商业功能、加快推动昆山北部城市副中心和昆山商贸城的发展都具有十分重要的意义。 

　　正是有了地方政府的站台，加之港龙城的高收益保证，2014年、2015年两年，陆续有1000多名业主购买了港龙城的商铺。“那时港龙城声称已有众多一线品牌入驻，入驻率高达80%，同时公司会自持60%共担风险，并承诺售后包租15年，年租金8%~10%。”郑丽说。 

　　记者获得的一份《委托经营管理协议》显示，委托期限从2016年6月30日起15年。为保障商场兴旺，业主须同意无偿提供开业前两年的使用权，产生租金用于统一招商、经营管理以此培育商场。3~15年的商铺实际租赁收入的90%归业主所有，剩余10%则属于商场。 

　　但港龙城并未如期开业，直到2017年10月才“姗姗来迟”。少数获得租金的业主，也因港龙城与商家签订阴阳合同以及超高的物业管理费，只能获得微小收益。 

　　例如，2018年7~12月，“初见书房”商户向经营管理方缴纳的租金只有3625.64元，但物业管理费却高达59220元。“这种变相以物业管理费代替租金的做法，让我们的租金收益严重低于正常市场标准，几十万乃至上百万元的投资就这样打水漂了。”郑丽说。 

　　为此，2019年以来，郑丽和其他业主多次向昆山市、周市镇人民政府信访。彼时，周市镇仅回复，我镇已成立工作专班，与开发商沟通搭建协商平台，积极接待业主，协助筹备成立业主委员会。 

　　“这类案件中，很多开发商实际上都是一个个小项目公司，负债承受能力、资金能力其实并不是很大。一旦出了问题，往往就会‘甩锅’。”北京金诉律师事务所主任、北京市法学会不动产法研究会理事王玉臣告诉记者，一般项目公司都是有限责任公司，就算破产了，股东依旧可以“逍遥快活”。 

　　近400例诉讼 

　　换言之，7年已有近400例相关诉讼。 

　　一个采用“售后包租”模式的商业项目，从宣传销售到业主发现受骗，时间周期往往长达6~10年，单个项目涉及的受害者数目庞大，少则数千人，多则上万人。 

　　尽管各级监管部门纷纷禁止“售后包租”，但相似的场景却在昆山不断上演。裁判文书网显示，从2015年开始，共有393份涉及昆山“售后包租”的裁判文书。换言之，7年已有近400例相关诉讼。 

　　记者现场走访港龙城发现，整个商场大门紧闭，黑压压的一片，除了五星电器和一家影院仍在营业，5层项目其余大部分均处于封闭状态。临街关闭的店铺内凌乱不堪，遍地都是破碎的花盆、破旧的桌椅和建筑垃圾。记者所在的1小时内，融易新媒体，仅有寥寥数名顾客到访。