房市大搏杀：资金暗流涌动加杠杆

　　本报记者慈玉鹏张漫游北京报道 

　　继降低个人住房按揭贷款新增投放量、控制个人信贷资金流入房地产市场正规渠道之后，监管层又通过严格管理个人消费贷、经营贷的资金流向等措施，全面堵截资金违规进入房地产市场。 

　　业内人士普遍认为，目前房地产领域资金的紧张只是短期的、区域性的变化。中国银行研究院博士后郑忱阳指出，从目前的监管情况可以看出，政策是在保护刚需的基础上，进行差异化监管，将有利于改善房地产贷款结构，推动房地产市场回归理性，促进房地产市场平稳健康发展。 

　　全面调控使得房地产市场感受到了资金的紧张。然而，重压之下自有“勇夫”。在2021年年初，有房企甚至转战海外，抢发美元债；部分有购房需求的个人，也为了实现购房愿望，开始寻觅“旁门左道”。 

　　消费贷经营贷不惧监管 

　　2021年1月下旬，上海、北京、深圳、杭州、成都等多地出台房地产市场“最严”调控政策，部分地区的银行甚至出现暂停审批房贷、放款周期变长、上浮房贷利率等情况。 

　　楼市近期的一系列变化让有意愿在北京买房的陈菲（化名）有些着急，且如陈菲一样着急的购房者亦不在少数。 

　　“病急乱投医”。此时，一些购房的“偏门招数”进入了“陈菲们”的视野。 

　　因购房首付存在资金缺口，陈菲曾保留了一名中介人员的联络方式，其称能为陈菲找到资金。近日，陈菲向其询问能否有渠道获得资金填补首付空缺，抓紧买房。 

　　了解到陈菲的需求后，中介给出了两条建议：“第一种方式是‘消费贷+购房贷款’组合，而若通过消费贷补足首付款的前提是差额在10万～20万元之间，且现在按揭贷款的利率是5.2%左右，贷款审批也越来越严格，审批流程亦很慢。中介给出的第二种方式即通过做经营贷来买房。中介同时表示，目前经营贷利率在4%～4.5%之间不等，与按揭贷款利率相差了0.7%～1.2%。”陈菲如是说。 

　　陈菲详细向《中国经营报》记者介绍了通过经营贷购房的路径：中介首先会帮助客户找到一笔资金，足够客户以全款先把房买下来，并为客户入股一家公司或购买一家公司让其成为法人；当房子成功过户到客户名下，客户就可以将刚刚买到的房产作为抵押，向银行申请经营贷；同时，为了落实公司“经营需要”的资金用途，中介还会帮客户找一家能够提供购销合同的第三方公司，让银行将经营贷通过受托支付的方式转款到第三方公司指定账户；最后，资金会通过多道转手之后回到客户手里。 

　　“中介称，他们有一些渠道联系到有转手需求的公司。在转手过程中，中介会做好各项工作的核查，工商、税务、营业执照做变更等工作都能帮忙办妥。一般银行对于经营贷的贷后管理核查期限是2年～3年，在3年内客户可以通过代记账公司做一些财报，保证银行在核查时能看出企业在正常经营；3年后，客户也可以将这家公司转出，只要保证接下来客户的各项贷款没有逾期、不产生官司，那这笔经营贷的问题就不大。”陈菲说。 

　　在这一过程中，客户还需要支付约1万元购买公司的资金、按经营贷千分之五支付第三方公司“合作费”，以及按经营贷百分之一支付中介的“好处费”。 

　　实际上，经营贷、消费贷进入楼市是监管层明令禁止的行为。 

　　2021年1月底，上海和北京银保监局相继发布公告，再次要求银行对2020年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款；防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。 

　　在强监管的背景下，中介机构为何依然明目张胆地向客户推荐通过经营贷购房的方式？ 

　　记者以购房人的身份联系了一位中介人员，记者疑问称，近期监管层对于经营贷、消费贷进入楼市管控十分严格，这样操作是否会有风险？ 

　　该中介人员则坦言，近期确实监管比较严格，但即使监管核查，也有办法应对。“如果银行或监管核查到了这笔贷款存在问题，银行一般的措施是要求借款人在7～15天内归还这笔贷款。我们可以再帮客户找到一笔资金把贷款还上，在房子解抵后再去其他银行重新做一笔经营贷。在2021年1月，我已经帮5名没有公司的客户通过经营贷的方式买了房，有一位客户的经营贷就是这两天审核通过的。” 

　　针对上述行为，记者联系了某城商行信贷审批部门人士，他告诉记者，客户如果存在套现或违规使用贷款的情况，一般在征信上是不会留下记录的。从目前的征信系统看，只有客户存在逾期情况，征信会予以提示，可能会影响银行的信贷审批。 

　　不过，即使躲过了银行监测、“破解”了监管的核查，融易新媒体，中介提供的这一计划背后对购房者而言仍然暗含风险。