暂停审批、上浮利率加拉长放款周期 银行全面收紧热点区域房贷

　　本报记者郝亚娟张漫游上海北京报道

　　离婚三年内算婚内套数、满二不满五全额交税、法拍房限购……上海的最严调控政策从购房资格到成交流动性给“火热”的楼市降温。

　　1月21日，上海市多部门连夜印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），自2021年1月22日起实施，没有给市场“喘息”之机。

　　上海对于房地产市场的“最严”调控，打响了2021年楼市“第一枪”。随后包括北京、深圳、杭州、成都在内多个城市发布房地产市场调控政策，部分地区的银行出现暂停审批房贷、放款周期变长、上浮房贷利率等情况。

　　银行房贷收紧是否只是阶段性？对刚需族有哪些影响？分析人士指出，过去几年居民杠杆率增长较快，房地产开发商现金流管理和负债问题日益突出，部分地区房价涨幅较大，因此，监管部门自2020年三季度开始对房贷逐步开启“顺周期”调节措施，预计商业银行涉房贷款增速将有所放缓，刚需释放的节奏也会相应放慢脚步。

　　房贷额度收紧、放款周期拉长

　　“我们刚付了房子的订金，就赶上《意见》出台。由于我们买的房子是满二不满五，按照新政策需要全额交增值税，多出来的税费谁来出？”王彦（化名）陷入苦恼中。

　　1月21日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市市场监管局、上海市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局联合印发《意见》，自2021年1月22日起实施，又称“最严调控”。

　　王彦是2018年毕业于上海某高校的研究生，毕业后顺利拿到上海户口，想着工作几年积累一下再买房，没想到赶上楼市的火爆以及“猝不及防”的最严调控。

　　“按照合同，因政策变动导致税费增加的，由买家承担。也就是成交价500万元的房子，需要多缴增值税25.24万元。这还不是最主要的问题。政策出来后，银行放款周期也变长，从原先的一个月变成三个月，也就意味着回款变慢，卖家不乐意。”王彦告诉《中国经营报》记者。

　　记者采访中了解到，像王彦这种情况还大有人在。想要在上海置换住房的林静（化名）告诉记者，近期中介向其反馈称，因为各种原因，上海地区多家银行都表示，针对房贷业务需要等到年后再放款。

　　上海某头部住房中介机构店长也坦言：“政策出台后，看房的人少了，解约的多了。不光是税费和各方面限购条例，政策发布限制了房屋交易的流动性，市场观望情绪严重。很多出于置换需求而打算买房的人，可能会改变主意。”

　　继上海之后，北京、深圳、杭州、成都等地陆续发布楼市调控政策。

　　如1月23日，深圳住房建设局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，要求银行严格审核购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等。

　　植信投资研究院高级研究员马泓告诉记者：“参考以往涉房信贷收紧时期的表现来看，住房金融政策在未来12～18个月内可能将保持中性偏紧的姿态，主要还是针对深圳等房价涨幅较大、涉房贷款增速较快的区域，其调整的压力相对较大。”

　　马泓指出，过去几年居民杠杆率增长较快，贷款价值比LTV从2017年的0.29升至2020年的0.34。与此同时，房地产开发商现金流管理和负债问题日益突出，部分地区房价涨幅较大，因此货币当局逐步收紧住房信贷也在预料之中，预计商业银行涉房贷款增速将有所放缓，刚需释放的节奏也会相应放慢脚步。

　　记者注意到，一些城市房贷利率已经出现上涨。

　　据悉，广州地区工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55BP，二套房贷LPR+75BP，融易资讯网（www.ironge.com.cn），而此前则是首套房为LPR+40BP，二套房则是LPR+60BP。变更后，首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。

　　针对广州地区房贷价格的变动，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，四大行出现了调整，具有很强的信号。这四大行本身属于房贷规模较大的银行，调整有风向标意义；且利率上调是全面的，无论首套还是二套都进行了调整，进一步体现了信贷政策收紧的导向。

　　不过，在马泓看来，房贷利率显著上行的概率也较小，1月份首套房贷平均利率较2020年12月下降了1个基点，结合央行货币政策采取“不急转弯”的策略来看，短期基准利率LPR调整的概率不大。

　　目前争议最多的是，房地产政策并未给已经交付押金还未网签和办理贷款后未放款买房人预留出过渡期的安排。

　　个人按揭房贷将更严格

　　此次多地房贷业务放缓的情况，是否会蔓延至全国？