“按揭转抵押”陷阱

　　本报记者郝亚娟张荣旺上海报道

　　今年以来，为支持实体经济和进一步减费让利，各家银行均推出贷款优惠政策，贷款利率明显降低。一般贷款加权平均利率（以下简称“一般贷款利率”）已连续三个季度低于个人住房贷款加权平均利率（以下简称“个人住房贷款利率”）。

　　然而，上述利差让不少“聪明人”嗅到了“商机”。《中国经营报》记者多方采访、调查了解到，已有中介推出“房抵按揭转抵押”一条龙服务，从中收取一定比例佣金。美其名曰“绝对靠谱，节约成本”。

　　对此，一位资深银行人士告诉记者：“用经营贷资金去还按揭贷款，首先是合规风险，涉及到伪造企业背景、资金用途。最重要的还是利率风险，一旦经营贷利率上涨超过按揭利率，无论从贷款周期上还是利率上都是不划算的。”

　　看起来诱人

　　房抵经营贷在申请中银行还会审核相应条件，一旦银行查出来资金用途存在问题，就要承担断贷的风险。

　　中国人民银行发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》显示，9月一般贷款利率为5.31%，比上年12月下降0.43个百分点；个人住房贷款利率为5.36%，比上年12月下降0.26个百分点。这已是连续三个季度，一般贷款利率低于个人住房贷款利率。

　　记者注意到，今年以来已有多家银行推出抵押经营贷产品，利率颇有吸引力。如某国有行上线一款面向个私小微业主、工薪阶层人士等个人客户的数字化抵押贷款产品，年利率低至3.85%，最长可贷20年，额度高达1000万元。

　　而在一般贷款利率走低的背后，多家贷款中介机构在朋友圈推出“按揭房贷置换经营贷”的方案。

　　在记者调查过程中，上海某中介从业者王风（化名）介绍称，还没买第二套房或者已经按揭买二套房的客户一定要通过这种方案“转贷”，可以节约很多成本。

　　谈及具体操作，王风表示：“做这个业务必须有一套已全款购买的房子，然后我们帮你注册公司，办好营业执照、财务流水等数据，大概只需要1.5%（贷款总额）的费用，费用取决于你的实际情况。如果你名下有公司，我们操作起来相对省事，费用也会少收一点。我们可以给你申请下来4.5%成本的房抵经营贷，而你如果按照按揭的方式去买二套房，按揭利率至少5.25%，总归是划算的。”

　　根据王风给出的方案，若不考虑其他额外成本，以额度100万元的10年期贷款为例，贷款人用4.5%的经营贷款资金置换5.25%的按揭贷款，每年的贷款利率则降低0.75%。估算下来，贷款人总共可减少利息100万元×0.75%×10年=7.5万元，扣除需向中介一次性支付手续费100万元×1.5%=1.5万元，最终可节约贷款利息6万元。

　　然而，这看似诱人的方案是否真的可行？记者就此向银行人士求证。

　　上海某银行房贷客户经理表示：“按揭房贷和房抵经营贷对应的是两种产品，后者是针对企业客户的，企业将房产质押给银行而办理的经营贷，利率相对优惠。不过，房抵经营贷在申请中银行还会审核相应条件。对于个人而言，一旦银行查出来资金用途存在问题，就要承担断贷的风险。”

　　“按揭房贷转成房抵经营贷，一方面是涉及到虚构贷款申请背景和资金用途，有一定的风险；另一方面，转贷需要在上一家银行解抵，把尾款结清才行，结清尾款的资金可以是自己的现金，也可以是过桥资金，这都是需要考虑的资金成本。”某股份行人士指出。

　　合规、利率双风险

　　合规风险主要是银行对贷款用途的监测以及日常的贷后管理，而利率风险主要表现在抵押贷款利率上浮超过按揭贷款利率。

　　除了上述“经营性贷款置换按揭房贷”的套路，记者采访中了解到，融易新媒体，市场上还存在其他操作，手法如出一辙，都是利用银行提供的相对便宜的贷款去置换房贷。

　　前述受访资深银行人士告诉记者：“申请经营贷，需提供真实的经营背景和资金用途等相关资料。即使通过伪造材料侥幸申请到经营贷，在后期银行的贷后检查过程中，当要求贷款人提供纳税申报表等材料时，这笔背景造假的贷款很容易被监控出来。继而，贷款人就会被要求立刻清偿贷款。而此时，中介已提前收取佣金，并不会对贷款后期可能遇到的问题负责。”

　　记者多方采访了解到，在“按揭房贷转抵押”操作中，主要存在合规风险和利率风险。其中，合规风险主要是银行对贷款用途的监测以及日常的贷后管理。而利率风险主要表现在，如果抵押贷款利率上浮超过按揭贷款，那么出于“节约成本”考虑的贷款人此番操作反倒多花了钱。