“解盘”的微众银行坏账从何而来？

　　原标题：独家 | “解盘”的微众银行坏账从何而来？

　　“目前微众银行与蛋壳相关的租金贷余额差不多还有14点几（亿元）”，本周二，一名接近蛋壳的人士对《第一财经》YiMagazine独家透露。

　　12月2日晚间，微众银行做出了最新回应。当晚，微众银行发布《致微众银行租房消费贷款客户》的公告称：“所有受蛋壳公寓事件影响的我行客户，经客户提出及我行确认后，剩余贷款本金将给予免息延期，在2023年12月31日之前，我行不扣款、不计息，不影响信用记录。”

　　在此之前半个月，11月16日，微众已经给过一个方案，当时是“2021年3月31日前暂时无需还款，征信状态不会改变”——各方斡旋之下，贷款延期的时间又延长了两年九个月。

　　在最新声明的最后，微众银行补充表示，如果到了2023年12月31日蛋壳公寓事件仍未解决，该行将视情况公布新的客户权益保护方案。

　　按蛋壳公寓目前的状况看，这14亿元大概率要变成微众财报里的坏账，但这是2019年净利润也才39亿元的微众很难承受的结局——如此坏账率将影响银行的信用评级——然而另一方面，“蛋壳确实已经无计可施了”，上述人士表示。

　　微众银行是蛋壳公寓“租金贷”服务的主要合作银行。截至12月1日，微众银行有16.18万名租住在蛋壳公寓的客户。截至2019年年底，蛋壳公寓管理的公寓间数为43.83万间。若按每间公寓居住一位住户计算，使用了微众银行租金贷的用户占蛋壳公寓总租户的近4成。

　　在微众银行松口之前，租客即使在房东的压力下搬离了蛋壳公寓，也要继续向微众银行还付每个月的租金贷款。这种还贷要求降低了租客从现有房屋中搬离的意愿。

　　蛋壳公寓创立于2015年，融易资讯网（www.ironge.com.cn），今年1月在美国上市。进入11月以来，多地蛋壳公寓租户因被房东驱赶而在社交媒体上发声或讨论维权，蛋壳公寓也因此被传资金链断裂，成为继志诚优家、玉恒公寓、沃客公寓、鼎家公寓、寓见公寓等70多家倒闭长租公寓后的又一爆仓品牌。

　　除了倒闭原因都是资金链断裂之外，这些长租公寓品牌还有个共性就是几乎都在拿房时采用了“高进低出”的竞争策略，以及租金贷这一“长收短付”的金融产品。

　　租金贷：失控的金融工具

　　租金贷是互联网金融领域的一种创新产品，2015年前后随着长租公寓兴起而在市场上出现。在这种金融产品的支持下，租客与公寓运营方——即“二房东”——签订租房合同后，与公寓合作的金融机构会一次性把租客合同期内的所有租金支付给公寓运营者，而公寓运营者则只按月或按季向房东支付租金。同时，租客按月或按季向金融机构偿还贷款。

　　这种模式使得长租公寓运营商预先回笼了资金，从而以更快、更大规模的效率拓展新房源。

　　以一间月租金3000元、房源成本2500元的公寓为例。运营商本来每个只能从中分成500元作为现金流，但是通过租金贷的租金预收和账期错配，公寓运营商一次性可以拿到1-2年的3000元，即3.6万-7.2万元，而它支付给房东的只是1-3个月的2500元，即2500-7500元。

　　这意味着，在扣除装修成本（业内平均水平在1万元/间左右）之后，蛋壳仍能从每位租客身上获得至少12倍的资金杠杆，这还是在将所有房源都计为需投入装修的新房源的极端情况下。“所以租金水平绝对值越高的房源，能够加的杠杆就越高。这也是为什么全国的公寓企业里自如和蛋壳规模发展得最迅猛，原因之一就是它们的房源集中在高租金水平区域。”长租公寓从业者王亮对《第一财经》YiMagazine 说。

　　这种高杠杆契合了长租公寓快速扩张的需求。以蛋壳为例，2017年，它还仅管理5.218万间公寓，2018年，数字增长了3倍至23.64万间，上市前的2019年，蛋壳开发的公寓房间数量在上一年猛增的基础上又几乎翻倍了，达到43.83万间。同一阶段，2017年、2018年和2019年，分别有91.3%、75.8%和65.9%的蛋壳公寓租客使用了“租金贷”服务支付租金。

　　但它也加剧了长租公寓品牌之间的竞争。据戴德梁行2017年发布的《长租公寓市场发展研究》报告，当年，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家。

　　这个报告发布的第二年，我爱我家时任副总裁胡景晖炮轰长租公寓称，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商为了争抢房源，以高出市场20%-40%的价格收房，导致租房成本大幅上升，出租率却下降。

　　2017年至2019年，蛋壳公寓的出租率分别为85.8%、76.9%和76.7%，从未达到业界认为的盈亏平衡点——90%。