授信和受益对象分离 租金贷遇资金池风险

　　继青客公寓后，蛋壳公寓再曝拖欠业主房租导致租户被强制退租，与此同时大量办理分期贷款的租户面临退租难退贷情况，合作银行也被波及。租金贷风险再度引发市场关注。

　　据多家网络投诉平台公告显示，仅10月份以来就有数百份蛋壳公寓退租租户要求银行终止租金贷还款的投诉。

　　“一旦机构资金链出现问题，无法替退租租户偿还剩余贷款，银行断贷风险将转嫁给租户。”某银行业人士透露，近来频繁出现上述问题，主要是疫情后公寓长租市场出现波动，机构资金链紧张，长租短付模式下，机构拖欠业主租金，导致业主强制收回公寓；为了获取长期资金，机构一般都与银行合作为租户办理分期贷款，银行将长期租金一次性支付给机构，租户按月偿还银行贷款，授信对象和受益对象分离。

　　业内分析认为，解决租金贷的增信与风险分担、转嫁问题是租金贷下一步可持续发展的关键。

　　退租难退贷问题蔓延

　　连日来，蛋壳公寓因租客退租后银行贷款无法结清等问题屡遭投诉。据黑猫投诉平台、21聚投诉等网络投诉平台显示，仅11月以来，关于蛋壳公寓投诉达数百条，强制退租、不退贷款等问题成为关注焦点。

　　蛋壳公寓租户刘先生告诉《中国经营报》记者，11月22日，其在蛋壳公寓所租房的房东授意小区物业停掉了租房供电，并要求所有租户限期搬离。“业主告诉我们，蛋壳公寓已半年未向房东缴付房租。可我与蛋壳公寓签订了一年的合同，预付了一年的房租。蛋壳公寓和房东之间的合同纠纷不应由租户来承担后果。”

　　一位蛋壳公寓业主透露，按照合同约定，蛋壳公寓应在10月1日前支付3个月的房租，但截至目前已拖欠租户2个月房租近40天，如果蛋壳公寓再不支付房租，其只能强制收回房子。

　　公寓租户被强制退租的同时，面临租房贷款难以中断进而影响征信问题。

　　租户杨先生也透露，其于今年9月4日续租了蛋壳公寓的公寓，10月底就开始出现断网的情况，11月14日办理了退租申请。“截至目前，房屋退租手续已经办了，但与银行的分期付款仍没有按照合同约定随之解除，还有将近2万元的贷款仍需要我继续偿还。”

　　深圳的一位租户向记者透露，蛋壳公寓不给房东打款，最近保洁服务也中断了，房东已经通知要求租户退租。“当初签合同时，在管家的推荐下我办理了租金贷，现在蛋壳公寓方违约，房东要赶人，贷款也不能解除。”

　　多数已退租的租户均存在上述类似情况，已办理退租手续，但蛋壳公寓未向银行偿还剩余贷款，导致租户与银行的租金贷合同难以终止，影响租户个人征信记录。

　　蛋壳公寓某租房管家介绍，租户签订协议时可选择一次性付款和分期付款两种方式支付租金，分期付款一般就是指向银行申请的租金贷业务。据其介绍，租户填写申贷资料，向银行申请一笔租房贷款，审核通过后，合作银行会将资金一次性支付给蛋壳公寓，租户每月向银行还款。如果租户中途退出，蛋壳公寓会将剩余贷款支付给银行，贷款结清。

　　据蛋壳公寓用户中心发布的一份合同信息确认通知显示，分期付的付款方式，为蛋壳公寓与银行合作提供的租金分期/租金贷业务；根据协议，租房合同解除，分期借款协议也会随之解除。

　　针对租户投诉，有银行日前发布的公告显示，如租户已被强制退租搬离，可以通过公众号进行信息登记，银行将尽快核实确认，协助解决租赁纠纷；至少在2021年3月31日前，已办理租房消费贷的客户征信将不受影响。不过据有租户称，尽管进行征信处理，但银行仍要求租户尽快筹集自己偿还贷款。

　　上述蛋壳公寓租房管家透露，目前租户办理分期付的较多，主要是一次性缴纳长期租金对很多租户来说压力较大，同时分期付的付款形式会有一些优惠政策，日常业务中推荐的也比较多。

　　据蛋壳公寓公司最新财报显示，2017～2019年该公司净亏额分别为2.72亿元、13.69亿元、34.37亿元；且2017～2019年前9个月，融易资讯网（www.ironge.com.cn），其使用租金贷的租客占比分别高达91.3%、75.8%、67.9%。

　　值得注意的是，住建部等六部门早在去年12月印发的指导意见中就明确，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。

　　“蛋壳公寓的模式是先从房东手里租房，然后再转租给租客，这其中引入贷款，放大了杠杆。蛋壳公寓向房东支付的租金是季度付；而向租客收租金是年付或者两年付，通过这一模式拿到大量资金实现快速扩张。”某金融科技人士指出。

　　关键要解决增信与风险分担问题

　　不仅蛋壳公寓，今年以来青客、自如等长租公寓平台也均出现上述问题。为何今年以来长租公寓平台已退租但却难退贷问题频发？