租金贷存套利空间 长租公寓资金池风险待解

　　 “租金贷实际上是一种消费性贷款，过去由于长租公寓企业野蛮发展，借助银行租金贷采取滚雪球式膨胀起来，结果由于前期投资过大，导致资金链断裂，有的关门倒闭，给租客和出租人造成一定的经济损失。”11月19日，华北地区一位监管人士对时代周报记者表示，事实上，这与合作银行审查不严、盲目地跟风介入有关，也有的银行存在炒作心理。

　　时代周报记者 黄嘉祥 发自深圳

　　11月21日，深圳租客陈楠（化名）收到了房东最后的通牒—要么月底前与房东私下签署租房协议，要么就被清退出去。

　　这让原本是蛋壳公寓(DNK · NYSE)租客的陈楠更加焦虑。2020年4月，她通过蛋壳公寓“租金贷”的方式租下了一个房间，租期为一年。如果她现在与房东直接签署租赁合同，则意味要交双份房租：除了交给房东之外，每月还要还银行的租金贷款。

　　面临同样困扰的租客并不在少数，融易新媒体，随着蛋壳公寓陷入资金链紧张危机以来，引发了各地房东、租客、供应商维权，事件还在不断发酵。同时，备受争议的租金贷模式也再度回到聚光灯下。

　　“租金贷实际上是一种消费性贷款，过去由于长租公寓企业野蛮发展，借助银行租金贷采取滚雪球式膨胀起来，结果由于前期投资过大，导致资金链断裂，有的关门倒闭，给租客和出租人造成一定的经济损失。”11月19日，华北地区一位监管人士对时代周报记者表示，事实上，这与合作银行审查不严、盲目地跟风介入有关，也有的银行存在炒作心理。

　　异化的租金贷

　　伴随长租公寓的模式而生，租金贷本身是一种有益的金融创新，较好地解决了经济压力较大的承租人的负担，尤其是在大城市工作不久的年轻人。今年23岁的陈楠，她选中蛋壳公寓的一大原因就是可以月付房租，前提是要签下租金贷合同，但没想到这个决定令她陷入两难境地。

　　11月19日，浙江银保监局人士林布（化名）对时代周报记者表示，中低收入消费者对租金贷有很大的需求，尤其是在房价及生活成本较高的大城市，但企业在实际运营中搞偏了，走了歪路。

　　一般而言，租客与长租公寓运营商签订房屋租赁合同时，亦与运营商合作的金融机构签订贷款合约，金融机构一次性将一年的租金支付给运营商，租客则按月再向金融机构偿还租房贷款，运营商则向房东按季度或按月付租金，即“长收短付”。

　　长租公寓运营商则再利用租户信用借贷搭建的资金池，刺激运营商通过“高进低出”的方式不断扩大规模，即高价从房东手中抢夺房源，以低价租给租客。

　　11月21日，中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示，市场上当下所谓的长租公寓都是“伪长租公寓”，全部都是二房东，赚取租金差价与挪用资金池是这类型企业的两大特征。

　　“现在的长租公寓是一个标准的‘金融企业’。”张大伟说，将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了潜在市场风险，形成资金池，资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险。

　　在这样的情况下，一旦长租公寓运营商发生跑路或资金链断裂，房东无法继续获得房租，进而驱赶租客，但租客还需继续偿付每月贷款并面临无房可住的困境。

　　最近爆雷的蛋壳公寓便是陷入了这样的困局。成败租金贷，租金贷为蛋壳公寓规模扩张提供了支撑，同时留下风险隐患。

　　根据其招股书显示，2017―2019年前9个月，蛋壳公寓租客使用租金贷的占比分别高达91.3%、75.8%、67.9%。

　　据悉，蛋壳公寓曾先后合作过的金融机构包括应花分期、会分期、任买分期、网商银行、中关村银行、微众银行。

　　11月16日，微众银行亦发布公告称，根据租户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》，租户和业主已形成租赁关系，并已预付租金，享有合法居住权。建议租户在已付租期间继续居住，保障租户的权益。至少在2021年3月31日前，征信将不受影响。

　　11月22日，建行深圳市分行相关人士对时代周报记者表示，在金融机构，租金贷大都以虚拟信用卡号记账，以消费性分期贷款的形式存在，属于一次性申请操作，利率和征信要求与信用卡相近。

　　银行给出的“征信保护”时效期只有4个多月。“4个月后怎么办？难道还要继续还贷款？”陈楠说，即便拥有合法居住权，但房东亦会通过换锁、停电停水来驱赶租客。实际上，这也是目前蛋壳租户面临的普遍担忧。

　　对此，上述建行人士表示，一般来说，如果是有租房合约在身，相对于业主产权，居住权带有一定的优先性。

　　规范租金贷