“三道红线”压顶：拿地旺季不再 房企投拓阻力陡增

　　 克而瑞研究中心研报认为，多数房企对追高拿地的热情不高，在地块的选择上会更加重视投资“高价值”地块，聚焦市场前景明朗的城市，以便提前锁定业绩、降低风险。 由于四季度是传统拿地高峰期，房企为完成年度拿地指标将会提高拿地力度，但今年在宏观环境影响下，部分房企已经表示下半年将持续谨慎拿地。

　　时代周报特约记者 肖丹凡 发自深圳

　　虽然传统投拓旺季已经到来，但某京系房企投资部负责人王海杰（化名）明显感觉拿地工作的难度增大很多。

　　每落一笔，都要做选择。买还是不买？这是一个问题。

　　“我们现在是走在钢丝上，每走一步都小心翼翼。资金压力增大，拿地资金审批难度加大，但不买地的话明年开不了工，只能综合平衡。”11月1日，王海杰不禁感慨道，拿地这道必答题越来越难解了。

　　“利润率低于12%的项目难以通过获批。”王海杰发现，进入第四季度后，公司对于项目的利润标准提高。

　　事实上，这种要求的提高反向对投拓人员提出更高的要求，不仅需要有强大的资源整合能力，还需要在项目初筛的时候便能进行精准判断，及时淘汰不合格项目。

　　工作压力的加大，让不少投拓人员开始考虑职业未来，王海杰表示，年尾临近，不少同行已经开始为明年的职业发展谋划，但由于土地投资工作极为专业，技能适用范围小，普遍都面临职业转型的问题。

　　“三道红线”压顶、针对房地产行业的资金政策收紧，房企投拓口手上可调用的资金越来越少。多地频出政策，“金九银十”冲刺进入尾声，房企打响现金流保卫战，对买地的重视程度明显减弱。

　　多方压力下，房企投资逻辑和筛选标准都在进行调整，进一步加剧土地市场分化。

　　抗风险能力强、购房需求大的一二线城市出现抢地潮，熔断、刷新纪录、高溢价等现象不时发生；供应量大、去化难的三四线城市土拍遇冷，频现流拍。

　　10月25日，克而瑞研究中心研报认为，多数房企对追高拿地的热情不高，在地块的选择上会更加重视投资“高价值”地块，聚焦市场前景明朗的城市，以便提前锁定业绩、降低风险。 由于四季度是传统拿地高峰期，房企为完成年度拿地指标将会提高拿地力度，但今年在宏观环境影响下，部分房企已经表示下半年将持续谨慎拿地。

　　土地市场冰与火

　　10月27日，佛山、长沙、东莞等重点城市在同一天上演土拍盛宴。

　　当天，南海大道宅地出让，吸引了10余家房企前来抢地。经过1个多小时、77轮激烈竞价，深圳泰丰拿地。

　　同日，长沙082号商住用地因达到土地最高限价44515万元而遭熔断；中海以封顶价18.2亿元夺下东莞松山湖商住地，溢价率高达48.03%。

　　一二线城市土拍中房企频频举牌的场景，与三四线城市的遇冷形成鲜明对比。

　　进入10月，中小城市的流拍现象仍在持续。10月16日，河南省新乡有3宗地块集中出让，总面积达228亩，但均以流拍收场。10月21日，四川宜宾推出4宗土地，最终有3宗宣告流拍。

　　分化，成为“金九银十”的最大看点。城市之间冷热不均，三四线城市推地无人问津，一二线城市土拍热火朝天。

　　事实上，在“三道红线”的威慑下，土地市场一夜入冬。

　　近日，来自克而瑞研究中心的数据显示，200家房企参拍重点地块的次数显著降低，53%的企业未参加重点地块的出让，32%的房企参拍次数在5次及以下，参拍超过10次的房企仅有6%。

　　克而瑞研究中心数据显示，TOP50房企前三季度拿地金额呈现“抑―扬―抑”的走势，二季度补货高峰后，随着金融监管力度的持续收紧，三季度企业投资金额显著下滑。尤其是9月，销售TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌，单月投资金额较二季度均值下降42%。

　　9月，克而瑞研究中心重点监测的城市土地流拍率升至9.3%，无人竞拍或未达底价而流拍的地块占到五成。分能级来看，前三季度遭遇流拍的土地主要集中在中小城市，云浮、韶关、嘉善和泉州等城市流拍率位于前十。

　　土地市场温度渐低，位于“三道红线”表格中绿档、黄档等相对安全区域的企业加仓拿地。以万科、中海为例，万科第三季度拿地金额达到670亿元，是第一季度拿地金额的5倍以上，中海第三季度拿地金额也达到一季度的2倍左右。9月单月，万科拿地金额202亿元，为年内次高峰；中海拿地金额233亿元，也接近年内单月最高水平。

　　10月28日，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对时代周报记者表示，融易新媒体，随着融资环境变化，房企应结合自身指标进行战略调整，绿色档企业可按照当前的策略继续经营。其他档房企应适当考虑降负债，如放缓拿地步伐，加速去化。

　　王小嫱建议，房企拿地的布局可优先一二线城市，此类需求更为旺盛，抗风险能力较强，去化压力小。

　　保现金流下的投拓窘境

　　一个现实的问题摆在所有投拓人眼前：保现金还是保投资？投入与支出，如何平衡？

　　王海杰表示，保证现金流和防范风险成为头等要事，近期他所在的房企在评估项目时发生了显著的变化。