“红橙黄绿”房企分档：告别借新还旧 降杠杆成必然

　　 吴亚军的理解是：“这其实是过去几年控房价、降杠杆、启动内需、实现双循环的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化，有利于行业健康发展。”

　　时代周报记者 杨静 发自杭州

　　一份尚未正式出台执行的文件，成为过去半个月里地产行业讨论关注的焦点。

　　地产圈内人士称其为“三道四档”，即监管部门设置了“三道红线”，将房企分为“红橙黄绿”四档，由此来对房企融资作出调控。

　　据媒体报道，8月20日，住建部和央行在北京召集了有12家房企参与的座谈会，会议内容涉及“三道四档”。

　　根据相关部委网站8月23日发布的信息，会议“为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。

　　近日，3家与会房企的相关人士向时代周报记者确认了“三道四档”的存在，据透露，“在会议开会当天作为材料让各家讨论征求意见，会议结束后资料就上交”。眼下，当中有参会房企还将要向上递交反馈意见。

　　尽管截至发稿，监管的“靴子”尚未明确落地，但地产开发商已经感觉到变化的来临。

　　8月28日，龙湖集团董事长吴亚军在内部发信称，尽管龙湖忝列“绿档”，仍应“朝乾夕惕”。

　　吴亚军的理解是：“这其实是过去几年控房价、降杠杆、启动内需、实现双循环的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化，有利于行业健康发展。”

　　“红橙黄绿”四档划分

　　按照地产行业人士的话，在历年来房地产资金管控层面，监管部门从未如此细致地划定具体临界线。

　　据媒体报道，这“三道红线”是指：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，融易新媒体，现金短债比小于1倍。

　　监管层根据房企越线的数量，将其分为“红橙黄绿”四档，并决定有息负债年增速的上限。

　　其中，没有越线为绿色档房企，上限为15%；一个指标、两个指标越线，则会被分别归为黄色档和橙色档，上限为10%和5%；三个指标均越线的红档，则不能新增有息负债。

　　踩线的房企不在少数。

　　根据Wind2019年年报数据，308家上市房企中，红色档房企、橙色档房企、黄色档房企各有56家、56家和108家，总计占7成；处在绿档的房企为96家，占3成。绿色档房企多为央企、国企以及负债情况较好的民企。

　　8月20日参会的12家房企各处在不同颜色的档位。

　　在该人士看来，此次的监管政策是对过往地产调控思路的延续，金融监管部门本就对房地产持警惕态度，以防止房地产泡沫出现，成为威胁金融安全的“灰犀牛”。

　　“只不过这一次，监管用有息负债划出了指标，设定了临界值。”上述参会人士称。

　　为了提振疫情之后的经济发展，从年初至今的宽松货币政策，让市场对放松地产宏观调控有所预期。

　　8月30日，在另一位参会人士看来，在此时重申房地产金融审慎管理制度是一种表态，显示了监管部门的决心。

　　降杠杆时代来临

　　目前各种消息显示，“三道四档”确定了各家房企负债总量。换而言之，负债指标健康的房企，可以增加的规模会大，反之则亦然。

　　近日，华创证券固收团队认为，若实施“三道四档”，未来房企需要提高存货周转率，扩大预收款规模，以降低剔除预收款的资产负债率。

　　“统计中发现，剔除预收款的资产负债率指标未达标的房企居多，因此新政落地后，提高存货周转速度、扩大销售或将是多数房企的选择。”该团队在报告中称。

　　此外，该团队还提示，房企销售回款周期或将缩短，以保证经营性现金流的充沛；“短借长还”的行为或将减少，房企的负债结构有望改善。

　　近日，多位房企人士向时代周报记者表示，在他们看来，监管是鼓励房企回归经营、避免激进扩张。

　　在此约束下，房企若想维持融资端的扩张速度，则需要同步提高销售及回款的速度，保证经营性现金流充沛，而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转。

　　这或许也意味着，房企正在向过往高杠杆高周转高负债模式告别。

　　从目前各家在业绩会上的回应来看，基本对“三道四档”积极乐观，且表示已主动降杠杆、减负债。

　　8月26日，融创董事长孙宏斌用“很从容”来回应此事。

　　他表示，公司早就开始调结构降杠杆降负债。

　　万科总裁、首席执行官祝九胜也表示，万科有能力有信心适应变化。他称：“万科保持现金为王。”

　　不少中小房企管理层也认为公司自身可以适应。