最新资讯新闻： 高息发债|新湖中宝美元债利率11% 投中信银行账面巨亏

　　新浪财经房产|大眼楼管 肖恩

　　引言：对于房地产来说，规模背后总离不开“杠杆”二字，融资一直是房企运作中非常关键的一个环节。而融资成本的高低则在一定程度上反映了房企的综合实力，未来也会对其整体竞争力产生较大影响。疫情后境内融资迎来短暂宽松窗口期，众房企纷纷抓住机会积极“补血”，而此前火热的海外债则有所降温。不过部分房企融资利率低至2%-3%左右，而有些房企虽较此前利率有所降低，但仍高达8%以上，甚至达到10%。新浪财经大眼楼管特推出“资金成本下降，谁的利率还在高位”系列报道。

　　在众多仍在以高息发债的房企中，新湖中宝近期发行美元债的操作手法显得另类。新湖中宝此前公告称，4月27日，公司旗下子公司Xinhu（Oversea）完成在境外发行总额0.87亿美元的债券，票面年利率为4.3%。融资成本看上去已经明显下降，但事实上本次美元债的发行价格为债券票面值的99.732%，也就是折价了0.268%，尽管折价幅度不大，但这类折价发行债券的房企相当于在提醒其他同行：

　　通过折价发行可“曲线”降低票面利率。

　　此类另类的“降息”手法，尽管占比不高，但在内房企中也并不罕见。近期发行美元债的力高集团、正荣地产、正商、阳光城及新力地产等均有不同程度的折价发行，其中力高集团发行的美元债，尽管票面利已然高达13%的情况下，发行价格仅为96.856元，如果包含发行相关的费用及折价成本看，力高集团的融资成本要比13%还高。

　　尽管新湖中宝此次发债规模不大，但融资成本有所下降，不过这是否可持续有待观察。值得注意的是，此前在3月27日，新湖（BVI）公司完成在境外发行总额2亿美元的债券，发行价格为债券票面值的100%。

　　新湖中宝此次美元债的票面利率高达11%！

　　在此期间，新冠肺炎疫情已然在全球蔓延开来，全球央行先后放水救市稳经济。克而瑞数据显示，3月发债最高的企业为世茂房地产，发行了3笔共70亿元的公司债，融资成本均在4%以下，中海发行的3笔共计10亿美元境外优先票据，利率水平仅在3%左右。在今年以来的几个月中，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右，而在境内发行债券的平均成本在3%左右，且在2、3月份明显下降，境内外的宽松环境确实改善了房企的融资成本。

　　相比之下，新湖中宝在3月发行的美元债利率达到11%确实远高于行业平均水平，而在四月份融资成本下降的持续性之所以有待观察，是由于公司的基本面短期难以有较大改观。

　　发债成本下降或是货币超发的假象。

　　事实上，查看过去几年，新湖中宝在境内外的发行债券情况，美元债成本长期在11%，而境内债成本长期在7.8%左右的水平。

　　截止2019年底，凭借着银行融资成本仅为5.66%，新湖中宝的整体加权平均融资成本为6.91%。而在定价更为灵敏的资本市场，尤其是海外债券市场，公司的融资成本是明显高企的。

　　而且新湖中宝的融资成本快速走高。

　　从2016年的6.69%下降后，公司融资成本在2019年升高近0.5个百分点，期末，公司融资余额767.79亿元，其中银行借款占比59.16%，公司债占比29.57%，其他类型借款占比11.27%。而其中，低成本的银行借款占比较2017年的51.99%反而升高了8个百分点。

　　在银行融资成本下降且占比扩大的情况下，新湖中宝的融资成本却仍然明显提升，高成本境内外债券对于公司利润的蚕食愈发明显，盈利能力长期不振。

　　加权ROE仅6.3%。

　　净资产收益率背后的三要素是利润率、周转率和杠杆率，对于新湖中宝来说，融易新媒体，此三项的表现都是要扣分的。2019年，公司净利润率为14.26%，并不算突出；存货周转率仅为0.14，明显偏低；净资产负债率达到163%。

　　新湖中宝缺钱。

　　高净负债率往往伴随着账面资金不足的窘境，截止一季度末，公司账面资金仅为127.09亿元，其中使用受限制的资金也达到21.65亿元，相比之下短期债务却达到了206.45亿元。恰逢新冠肺炎的扰动影响，资金紧张，拿地及开工支出明显受限。1季度，公司未新增土地储备，新开工面积24.95万平方米，同比减少41.81%，新竣工面积4.2万平方米，同比减少77.20%。合同销售收入25.65亿元，尽管同比增加20.59%，但对于80亿元短期债务缺口以及支撑198亿元合同负债背后的动工支出来说，作用不大。