资产荒经历“漫长的季节” 又一波提前还贷潮会否来临

　　近日，全国多地宣布降低首付比例、取消利率下限或者设定新的利率下限水平，超过20个省份200个城市宣布降低房贷利率。目前，多数城市首套房贷利率已降至3.5%以下。

　　“最近存量房贷利率是小区业主群里热议的话题。我2022年买的这套房，当时房贷的执行利率是LPR加30个基点，现在深圳首套房贷利率调降至LPR减45个基点，如果前后比较，我的按揭贷款利息总额能差好几十万元。”深圳南山区业主李先生告诉记者，“如果存量房贷利率居高不下，就准备提前还款，今年的提前还款目标是100万元。一些邻居也表达了提前还贷的想法。”

　　业内人士表示，在2022年末至2023年上半年曾出现过一波提前还贷潮。如今，存量房贷利率与新发放房贷利率差距的拉大，再次催生了部分提前还贷需求。与李先生一样，不少存量房贷业主认为，“即使不能全额还，还一部分也是不错的，减少的利息就当理财赚到的钱了。”

　　存量、新增利差拉大

　　5月17日，中国人民银行宣布，取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。中国人民银行各省级分行按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主落实是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。

　　政策颁布后，多地纷纷出台确定细则，新购首套及二套房贷利率不设下限，利率进入“3”时代。贝壳研究院的监测数据显示，5月百城首套主流房贷利率平均为3.45%，较上月下降12个基点；二套主流房贷利率平均为3.90%，较上月下降26个基点。5月首套、二套主流房贷利率较2023年同期分别回落55个基点和101个基点。

　　截至6月10日，一线城市中，仅有北京还未作出信贷政策的最新调整。调整后，深圳首套住房个人住房贷款最低首付款比例为20%，二套为30%；首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR减45个基点，二套调整为LPR减5个基点。

　　从究竟利率数据来看，上海和深圳首套房贷利率均下降35个基点至3.50%，二套房贷最低利率分别降至3.70%、3.90%；广州首套、二套房贷利率均下调45个基点至3.40%、3.80%。

　　不过，业内人士表示，新购住房者可以享受到上述政策红利，存量房贷利率暂未有调整。特别是在一线城市，存量和新增房贷利率的差距遭拉大。业内人士解释称，在“一城一策”住房政策下，各地执行不同的LPR加点。前些年在一线城市买房的人，基本上都在LPR的基础上加了几十个基点。在新政策下，新贷款利率可低至LPR减几十个基点。

　　“从调整幅度上看，各地调降房贷利率呈现差异性。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前，多数城市首套房贷利率已降至3.1%-3.5%，远低于此前市场平均水平。2019年10月至2023年10月，北京首套房贷利率为LPR加55个基点、上海首套房贷利率为LPR加35个基点、深圳首套房贷利率为LPR加30个基点，而目前深圳和上海的首套房贷利率均为LPR减45个基点。再加上大部分存量房贷利率的调整日期是每年1月1日，而今年2月份LPR又降低了25个基点，换算下来，2019年至2023年购房的业主和目前最新的房贷利率相差100个基点左右。

　　某股份行人士给记者算了一笔账：以300万元本金、30年等额本息计算，当利率为4.5%时，累计还款总额547万元，每月应还15200元；当利率为3.5%时，累计还款总额485万元，每月应还13471元。两者月供相差1700多元，贷款总额相差60多万元。

　　提前还贷升温

　　“看着现在3字头的利率，心里感觉真是五味杂陈。前两年买房不仅房价买在了高点，利率也比现在高出不少。现在银行存款利率也很低，投资理财之类的收益不理想，能达到4%利率（收益率）的存款、理财产品全市场都很难找了吧？还是努力存钱用于提前还贷吧，能还多少是多少。”上海普陀区房主冯女士告诉记者。

　　记者在采访中发现，现在攒一些钱就会提前还一些房贷的存量房主大有人在。除了攒钱提前还房贷，还有一部分人利用消费贷、经营贷的腾挪，来提前还房贷，减轻利息支付压力。

　　一位2023年3月买房的北京市民告诉记者：“前些天用自有资金还了一部分房贷，从银行借了50万元消费贷用以日常消费支出。”也有深圳市民表示，自己和周围朋友接触了一些中介，想通过较低成本的经营贷置换较高成本的房贷，“虽然有风险，但能省一些是一些。”

　　“目前存在新发的按揭利率比原来的要低的情况，出现提前还贷也不难理解。一些提前还贷其实未必就是真的不贷了，有可能用其他贷款替代，或者说用新的按揭置换旧的按揭。”上海金融与发展实验室主任曾刚表示。