怀化市岳麓青城项目违规售房损害购房者权益

遭举报企业：怀化市凡成房地产开发有限责任公司

项目名：岳麓青城（湖南省怀化市鹤城区锦溪南路）

举报事项：怀化市凡成房地产开发有限公司存在严重违规售房且利用霸王条款损害购房者合法权益的违法行为。

举报请求：请求政府部门介入侦查遭举报企业的违法违规行为，并搭建良好沟通平台，协调本人与遭举报企业的矛盾。

大致经过：本人于2024年7月25日前往遭举报企业开发建设的岳麓青城项目看房，期间遭举报企业销售不断以项目配套设施齐全、超高得房率、商业林立、物业强大等利好因素游说，基于此本人认购了该项目38幢2001号商品房，支付了3万元款项，随后销售人员的拿出遭举报企业单方制定的《岳麓青城住宅定购合同（三期）》（以下简称“定购合同”），没有履行说明或者提示义务，也没有向本人出示《商品房买卖合同》，就直接指导本人在指定位置签了名。事后，由于临近签约期，本人于7月27日在微信沟通中，向销售人员索要《商品房买卖合同》，销售人员一直强调要先交首付才能看合同，不愿意向本人出示合同，在本人的一再要求下，销售这才松口可以让本人前往现场看其他购房者的合同。于是，本人在7月29日前往销售现场看合同，发现合同存在霸王条款，排除购房者的权利，正当要求与遭举报企业诚信、平等协商修改合同不合理条款时，被到遭举报企业在场销售人员的强烈拒绝，此外，遭举报企业在认购中也存在众多违规行为，本人现已无法信任遭举报企业，特向有关部门求助并举报该企业售房过程中存在的违规问题以及霸王条款严重侵犯购房者合法权益的违法行为。

事实和理由：

一、遭举报企业在认购过程中存在众多违规

1.教唆违规改建，虚假宣传；根据《城乡规划法》的规定，在城市规划区内各项建设活动，不论新建、扩建、改建，都必须取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划证后方可建设，没有取得相关许可不能进行改建、加建。但是遭举报企业现场展示的125㎡的户型图上宣传“5室2厅2卫”“三房变四房或四房变五房”“阳台+客厅约6.3m超宽开间，可改1-2房”、115㎡和99㎡户型图也均宣传“三房变四房，奢享阔绰生活空间”，遭举报企业根本就是想将原本报建的阳台和客厅部分区域改造成房间使用，但是现场也没有提供任何政府部门对此改建行为予以支持的许可证明，这种改建行为实质上是属于没有通过报批许可的违规改建行为，是不遭允许的，但是遭举报企业却宣传可以进行“自主改造”，根本就是毫无根据的虚假宣传。违反《中华人民共和国广告法》以及《反不正当竞争法》，属于严重违规，相关部门务必核实，严肃处理。

2.现场广告宣传用语涉嫌违规；销售现场电子显示屏、宣传册、海报均分别展示了“岳麓青城 万卷棠 热销中”“住进城市封面里 迎世界注目礼”“现房 楼王”“高铁门户 潜力无限”“领衔怀化|度假型无边泳池”“通透生态城芯华府”“高铁新城核芯 执掌城市繁华”“阔绰空间尺度 奢逸人生大境”“中国未来城市示范区”“洪凌筑双城 万达定中芯”等宣传用语，绝对、片面地夸大楼盘的价值和销售现状，直接告知购房项目未来潜力无限，暗示购房者将来肯定会升值，误导购房者以为楼盘真的火爆热销中且物超所值，不仅会误导购房者作出购房决策，冲动盲目下定认购，还一定程度上变相不正当地贬低了同行，是《中华人民共和国广告法》和《反不正当竞争法》明确予以禁止的。

3.曾获荣誉作引人误解的宣传；开发商沙盘上展示了“怀化2020年度用户口碑楼盘”“怀化2021年年度影响力楼盘”等非权威性机构颁发的荣誉证书以及“湖南省夜间消费聚集示范区”“湖南省示范步行街”“怀化市参加2019湖南（长沙）装配式建筑与工程技术博览会”等与项目无关的让荣誉证书，还有电子显示屏、宣传海报列举了“四川民营房地产企业综合实力10强”“2014年岳麓欧城项目荣膺住建部广厦奖”等真实性有待考察的品牌荣誉，融易新媒体消息，开发商企图以展示这些荣誉证书体现自身实力向购房者明里暗里传达其项目是最好的、户型优越、最具优势的且火爆热销中，混淆视听，误导购房者三、以为楼盘真的物超所值而盲目认购，显然违反了《广告法》第二十八条以及《反不正当竞争法》第八条的相关规定。

二、利用格式条款损害本人合法权益

首先，遭举报企业销售人员多次声称“要先交首付后看合同”，本人认为，基于一般经验法则以及《民法典》合同编关于格式合同的相关规定，定购合同和商品房买卖合同均系遭举报企业单方制定的格式合同，应当就格式合同中的重要条款予以说明和提示，与本人充分协商后落实；为维护自身合法权益，在签订商品房买卖合同之前，本人自然享有仔细阅读合同、协商合同条款的权利。因此，本人要求先查阅合同并协商合同重大事项后再决定签约以及交首付合情合理。但是举报企业销售人员的多次以“合同是房管局出的，付了钱房管局才让出合同”为理由拒绝提供商品房买卖合同，经过本人的强烈要求才勉强同意让本人前往销售现场查看。遭举报企业的上述行为显然有损购房者平等、诚信磋商合同的权利，有违《民法典》意思自治和公平交易原则的相关规定。