17家规模超千万平 房企代建赛道成型(2)

　　据中国房协代建分会副会长、克而瑞集团董事长丁祖昱透露，截至2024年一季度，已有17家企业代建总合约规模超千万平方米，其中总规模超过1亿平方米的有2家，超过5000万平方米的有3家。

　　2024年一季度，代建新增规模TOP20企业新增签约面积3464万平方米，是2023年全年新增签约面积的29%。其中新增签约面积超200万平方米的企业共7家，新增签约面积合计2312万平方米，占TOP20企业新增签约面积的66.8%。

　　头部代建企业的新增签约规模依然保持显著优势。究竟而言，蓝城集团2024年一季度以新增签约面积547.8万平方米排在首位，蓝绿双城和旭辉建管分别以494.5万平方米和336万平方米的新增签约面积紧随其后。

　　从增速来看，蓝城集团、融者共创、旭辉建管扩张迅猛，一季度签约面积同比增速相对较快。其中，融者共创一季度代建新增签约面积同比增长120.4%至244.6万平方米，在各家企业中位于前列。

　　另据克而瑞数据，从TOP20代建企业新签约项目的委托方性质来看，国企及城投类企业委托的项目建筑面积占比达39%，是各类项目中最多的；私营企业占比达35%，政府机关占比为22%，而金融机构的占比则仅为4%。政府机关和国企城投类委托占比高达61%，主要是政府背景的委托方具有较高的安全边际。

　　“未来代建行业将会有四大主要发展方向，包括代建企业自身的管理及品牌优势；满足政府民生共建类开发需求，代建服务为政府提供公共产品；满足自用型物业开发和经营管理需求；满足行业融资方式改变及资金收益提升的需求。”金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌在首届中国房地产代建峰会上表示。

　　市场竞争将进一步加剧

　　代建赛道突然火热，市场对于这一调整，有打开了房企“第二增长曲线”一说，也有房企“救自己”一说。在刚刚过去的年报季，各大房企在业绩会上也花了不少笔墨提到代建，房企管理层们更是多次表示看好代建业务，认为代建有很大空间。

　　曾有房企管理层算过一笔账，代建从2010—2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021—2025年每年还会有23%的复合增长，到了2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积，“这是一个非常大的市场”。

　　郝一斌也曾测算，到2025年，商品房代建将从一个百亿元级的市场成长为千亿元级的市场，货值达到2万亿—2.5万亿元的规模。

　　市场规模之外，代建业务受到房企们的青睐，还有那诱人的高回报率。

　　“代建业务作为一种新兴的建筑服务模式，其回报率确实表现不错。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，由于代建企业能够充分利用自身的专业优势和资源，提高项目的建设效率和质量，因此往往能够获得较高的项目收益。同时，代建业务还可以实现资金的快速回流，为投资者带来稳定的现金流回报。

　　“代建第一股”绿城管理控股是目前资本市场上唯二的上市代建企业，从它的回报率大致可窥见代建行业的盈利水平。

　　从绿城管理控股近几年的营收情况来看，代建业务呈现欣欣向荣之势。2017年，绿城管理控股的营收规模为10.16亿元，而到了2023年，营收上涨至33.02亿元，年平均营收增速约为23%，大幅超过同期龙头房企的增速水平。

　　根据2023年年报数据，绿城管理控股的综合毛利率为52.2%，相比之下，传统房地产开发的平均毛利率在10%左右，水平差异较大。

　　代建作为房地产行业的重要机会点，正吸引着越来越多的房企涌入这一赛道。然而，它绝不是一门容易做的生意，其背后的复杂性和挑战不容忽视。

　　亿翰智库统计显示，随着竞争者的不断涌入，行业集中度TOP5已从2017年的70%降至2023年的50%，其间绿城管理、绿地控股、蓝城集团、华润置地、金地管理等领军企业持续发展进步，共同塑造了多强鼎立的竞争格局。

　　长远来看，代建企业需凭借扎实的专业能力立足市场，单纯依赖低费率抢占份额的发展模式难以持久。预计经过一番激烈的市场竞争洗礼后，行业最终将形成由40—50家核心代建企业构成的格局，其中全国化的头部代建企业、聚焦专业领域的代建企业、深耕区域的代建企业三类企业竞争力更强。

　　亿翰智库研究中心总经理于小雨指出，代建企业需要明确核心竞争力的概念和重要性。核心竞争力是指企业在市场竞争中相对于竞争对手所拥有的独特优势，这些优势可以是技术、品牌、管理、服务等方面。通过打造核心竞争力，代建企业能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，吸引更多客户和资源，从而实现可持续发展。

　　行业形势之外，政策端传来的消息也让代建业务变得更加有想象力。