这一波楼市政策调整你看懂了吗？房价会不会“报复性”上涨？(2)

　　“在投机者已经基本离场的背景下，设置限购的门槛，除了把具有刚性和改善性住房需求的人们挡在门外，已经没有太多实际意义了。”多位房企人士坦言，一线城市的限购政策优化因地制宜、合情合理，有望带动市场热度、提升入市信心。

　　“以旧换新” 体现地方对房价触底的判断

　　除了优化住房限购等措施外，多个热点城市的楼市新政中，均提出通过“以旧换新”等方式，盘活市场中的闲置住房。

　　5月3日，上海宣布发起商品住房“以旧换新”活动，购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动旧房交易，成功出售旧房后，按约定完成新房交易。

　　在上海之前，南京、南通、淄博、宁波、盐城、济南、太仓、扬州、无锡等城市均已推出楼市“以旧换新”，模式多样。

　　究竟来说，上海、无锡、广州花都属于“帮卖”的模式，辅以一定的优惠政策支持；而深圳、武汉、西安不仅“帮卖”，还支持房企或企事业单位进行“收购”，其中武汉明确收购之后的房子，将用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等方向。

　　4月27日，南京安居建设集团推出存量住房“以旧换新”试点活动，引起了较大的反响。南京市房协副会长兼秘书长张辉随后表示，“以旧换新”既有利于促进一、二手房联动，又能在提升楼市活跃度方面起到积极的促进作用。

　　“对于当下的市场来说，是个很好的尝试，想换房的市民、等保障房的人群和待去库存的房企都能受益。”南京房地产学会副会长孟祥远认为，此时推出“以旧换新”，融易新媒体消息，鼓励国资入手接盘，体现出地方对房价基本触底的总体判断，有稳定市场的积极效果。

　　严跃进认为，此类库存的消化或源于部分政府财政资金，有非常好的导向，既是对中央政治局会议精神的确定，又对地方去库存提供了非常强的信心。

　　“中央政治局会议明确楼市的政策方向，消化存量房产成为政策的主要发力点。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，支持住房“收旧换新”“以旧换新”，一方面可以畅通新房和二手房交易链条，促进新房销售；另一方面，地方平台公司收购二手住房用作保障性租赁住房，也有利于丰富保租房供给，加快构建“市场+保障”住房供应体系。

　　总体来说，不同城市操作方法会有些差异，不过目标一致，都是为了降低换房成本，盘活置换的链条。

　　也有业内专家建议，除了倡议“以旧换新”，现在更需要大力度地为二手房交易环节减负，至少在一定期限内，减免二手房交易环节的税费，加快二手房交易的流速。

　　房产去库存延伸到了源头

　　房产库存的去化，甚至延伸到源头的土地供给。

　　4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，再次明确按照城市商品住宅去化(销售)周期的究竟长度，控制新增商品住宅的供地节奏。

　　究竟分两类：其一，商品住宅去化周期超过36个月的，暂停新增商品住宅用地出让。其二，商品住宅去化周期在18个月至36个月的城市，按照“盘活多少，供应多少”的原则，动态落实新出让的商品住宅用地面积上限。

　　克而瑞数据显示，按照城市商品住宅前12个月月均成交量测算，截至2024年4月末，全国128个城市商品住宅狭义库存去化周期超过36个月的城市共有52个，占比达到了四成。

　　也就是说，严格按照新规，这52个城市或将暂停新增商品住宅用地供应，直至商品住宅去化周期降至36个月以下，这些城市多以三、四线城市为主，其中也不乏哈尔滨、呼和浩特、银川等二线城市。

　　另外，商品住宅库存去化周期在18(不含)至6个月之间的城市也有60个。其中，一线城市北京，二线城市沈阳、长春、武汉、南京、郑州、济南、厦门、青岛等也在其列，以上城市库存压力也比较大。

　　除了约束性的部分，调控政策还提出要对去化周期短的城市予以相应的激励。比如，对于去化周期在6至12个月之间的城市，会增加土地供应；而6个月以下的，不仅要显著增加用地供应，还要加快用地供应节奏。

　　“减少土地供应，最大的难度在于，库存较大的城市，通常正是土地财政依赖度较大的城市。”有相关地产人士提示，此时暂停卖地，对这些城市来说，将迎来一些艰难时刻。

　　业内专家认为，鉴于当前的库存情况以及政策力度，一、二线城市在放松限购的情况下，可能会获得比较积极的响应，市场出现销售量的反弹可以预期，但是三、四线城市的去化客观上依旧存在困难。

　　总体来看，政策执行仍然会坚持遵循“房住不炒”的原则，房价出现报复性反弹，重归炙手可热泡沫状态的可能性较低。