房地产市场何以破旧立新

　　刚过去的周末，房地产市场迎来了史诗级的救市组合拳。

　　全国做好保交房工作会议召开，在继续推进“保交楼”、推动“去库存”的基础上，首次提及地方政府可以需定购，收购部分库存商品房用作保障性住房。

　　同一天，央行发布通知，首套房贷降至15%，二套房贷降到25%，同时下调公积金贷款利率，且取消全国贷款利率政策下限，由各地自主落实。

　　这意味着，继取消限购之后，低首付时代开启，房贷利率步入“下不封底”，中国版房地产“收储”走向台前。

　　楼市复苏对中国经济意义不言而喻。房地产与国民经济、地方财政、居民财产深深捆绑，牵一发而动全身。

　　此番政策出台的背景，在于当下房地产市场供需双缩，房价下跌与销售下降形成负循环。

　　数据仍在“探底”。4月房地产投资当月同比进一步下降至-10.5%，前4月累计同比为-9.8%，比2023年进一步下降0.2个百分点。70大中城市新房和二手房房价环比下跌，跌幅均比上月有所扩大，创2015年来新高。

　　除了投资和价格走低，库存同样居高不下。全国房地产待售面积达到7.46亿平方米，已超过2016年2月创下的高点。

　　建的房子太多，买房的人越来越少。不管是基本面问题、收入问题还是预期问题，房地产供求关系正在发生重大变化。

　　土地财政难以为继，居民杠杆率处于历史高位，经济社会、人口变化、城镇化进程、债务分布等基本面早已不同于以往。

　　非常时期，需要非常之策。政策组合拳的推出，意在消化存量房产与优化增量住房双向驱动。

　　收储此前在多地都有“试点”，但类似的“以旧换新”并没有激起太大的水花。这一次，上升到国家层面，势必会遭寄予厚望。

　　国家以需定购的房子，可以转化为保障房，在减少保障房建设压力的同时，也能遏制楼市库存的进一步扩张。

　　收储能促进市场的流动，不仅是去存量房贷的短期政策，通过收储消化部分需求，进而重塑供求关系，盘活房企的现金链，则是与构建房地产新发展模式的有机结合。

　　在实操过程中，收储还需要解决一些棘手的现实问题。

　　比如，全国房地产库存庞大，滞销房源情况各有不同，“收储”的重点在于，钱由谁来出、谁来运营，目标与价格怎么定，以及这笔账怎么算。

　　中央政治局会议明确指出，融易新媒体消息，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。这说明中国房地产市场的进一步调整，必须要跳出一张一弛的单向刺激、松紧冷热的周而复始。

　　“高库存”“高杠杆”“高负债”，面对旧模式弊端日益突出，走到临界点的房地产市场，随着各种救市政策的深入调整，各方利益主体的完整博弈，距离新发展模式才能越来越近。