楼市调控优化频频，如何满足“新期待”？

　　4月30日召开的中央政治局会议对房地产发展提出了全新要求，随后，多个热点城市陆续开启了新一轮楼市政策密集优化周期。

　　南方日报记者梳理发现，从4月30日至今的10余天内，北京、武汉、深圳、杭州、西安等重点城市先后出台楼市新政，对原有调控政策进行优化。其中杭州和西安都选择在5月9日发布新政，均宣布完整取消住房限购措施。此前，成都和南京也刚刚宣布优化购房政策。

　　值得注意的是，此次中央政治局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　如何做好“消化存量”“优化增量”，满足“新期待”，成为当下房地产业发力的要点。

　　“消化”，重点在“疏解”

　　其实在房地产业的话语体系中，“存量房产”的狭义理解，就是“二手房”。在过去两年间，二手房市场一直存在“挂牌激增”等难题。

　　根据贝壳平台的最新数据，截至5月8日下午，北京二手房挂牌量约为14.2万套，广州约14.6万套，深圳约4.77万套，杭州约15.5万套，合肥约11.06万套。“背后折射的问题就是‘不好卖’。”易居研究院研究总监严跃进说。

　　在近期系列政策的加持下，刚刚过去的五一假期，楼市再度成为关注热点。58安居客研究院统计数据显示，五一期间百城二手房找房热度指数为0.88，相比2023年同期增加109%。其中刚刚调整限购的北京，二手房找房热度达到1.12，超过了2020年五一期间的水平。该机构认为，由于房地产开发商存在不落实性，大量需求从新房转向二手房。

　　不过，来自克而瑞研究中心的数据显示，受到五一假期影响，4月29日至5月5日，国内14个重点监测城市二手房成交面积65.9万平方米，环比下降68%，同比下降65%。

　　“当前存量已经是主体了，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大，而且二手房去化周期远比新房要大，热点城市普遍在3年以上。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当务之急是给海量的二手房库存泄洪。

　　严跃进认为，此次提出统筹研究消化存量房产的政策措施，关键就在于“如何消化挂牌的二手房房源”。

　　“稳住价格预期，降低恐慌式、从众式挂牌和降价抛售，最关键。”李宇嘉说。

　　“优化”，关键在“平衡”

　　“消化存量”同时，“优化增量”也已启动。

　　在中央政治局会议召开的同一天，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。强调了“以人定房，以房定地，统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”等要求。

　　值得注意的是，这份通知结合商品住宅去化周期，对不同城市提出了不同的要求。去化周期超过36个月的城市要暂停新增商品住宅用地出让，下大力气盘活存量。在18个月(不含)至36个月之间的城市则是“盘活多少、供应多少”，动态落实新出让商品住宅用地面积上限。

　　不过，土地供应决定的主要是新增住房的数量、地段和类型。增量的“优化”，关键在于数量与质量，存量与增量之间的“平衡”。

　　从去年至今，“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重点。此次政治局会议虽然并没有提及“三大工程”，但提出了抓紧构建房地产发展新模式。李宇嘉认为，新模式的重点就是保障房建设。

　　严跃进则指出，一些高库存的区域，除了控制后续土地供应外，可以通过收购新房或土地项目，来充当保障房房源，“优化增量住房其实是要求各地对新房的供应要有新的思路。”

　　一存一增，需要“统筹”

　　值得注意的是，“消化存量”和“优化增量”的政策要求，是“统筹研究”。

　　“‘统筹’是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑。”在严跃进看来，此前在多个城市密集出台的“以旧换新”，便体现了“统筹”，既消化存量二手房，又为新房库存去化提供新的需求点。

　　根据中指研究院的统计，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，大致包括“开发商与中介合作，中介优先售房”“国企平台或开发商收购旧房，售房款用于购买指定新房”以及“发放换房补贴”等三种方式。

　　事实上，不论哪种方式，都同时关联了存量与增量。

　　李宇嘉认为，融易新媒体消息，“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房，关键是激发二手房业主的动力。“政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望，并从降低置换成本、置换周期，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策。”